地产一二线销售结构性向好全年土地出让金创哈

地产：一二线销售结构性向好 全年土地出让金创历史新高 类别： 机构： 研究员：

他还能完成难度更高的动作。 [摘要]

核心观点：

政策环境综述：中央继续定调因城施策，部分城市政策边际松动2017年，中央层面坚持“房住不炒”，强调因城施策，尤其是进入12月，住建部时隔一年半再次细分提出“满足首套刚需、支持改善性需求”，18年中央对地产政策的定调或好于17年。地方层面，17年部分城市继续深化调控，从时间线来看，17年 月-5月是又一轮政策密集出台的高峰期。

与此同时，部分二线政策边际松动，落户宽松及人才购房是主要抓手，12月，南京、天津、武汉等地出台人才政策，兰州更是取消了部分区域限购。

成交市场综述：供需调控导致全年成交下滑，年末供给支撑成交改善根据房管局数据，受供需双调控影响，40重点城市17年商品房成交面积同比下滑21%，但年末受供给支撑，成交表现翘尾。分城市看，17年一线、二线商品房成交面积分别下滑 9%、20%，但11月以来成交增速边际改善明显，三四线全年成交则上涨18%，但增速呈现前高后低。年末一二线结构性向好，三四线热度回落的趋势将延续至18年。供给方面，预售管控及限价影响房企推盘意愿，17年新增供给明显缩量，但11月、12月有所放量，尤其是12月推盘创年内新高。新增供给缩量显著导致库存继续下行，处于历史低位，其中三线加上成交上涨的消化，库存下降最为显著。

土地市场综述：土地供需建面近4年首次上涨，出让金创历史新高中国指数研究院数据显示，在土地供需量连续 年下滑的背景下，17年土地供需均出现大幅上涨，尤其是12月单月均创年内新高。而出让金则在量价齐升的推动下，创历史新高，达4.61万亿。分城市看，一线供给显著放量带动成交建面大幅上涨，出让金同比也大幅上涨55%，二线供需量总体平稳，三四线供需量上涨15%左右，但受地价上涨的推动，出让金大幅上涨82%。

资金环境综述：按揭贷利率涨幅放缓，房企积极调整融资结构融 60数据显示，受资金收紧影响，17年按揭贷利率呈现逐月上行，但涨幅自下半年以来逐步放缓，12月首套房利率为5. 8%，较去年同期上涨0.9 个百分点，较11月上涨0.02个百分点。房企融资方面，17年融资环境整体收紧，我们监测的198家样本房企融资总额下滑 2%，结构上，传统融资方式逐步受限的背景下，其他债权融资占比提升明显。资金成本方面，17年总体资金成本上涨，但龙头房企上涨幅度并不显著。

风险提示政策调控力度进一步加大；按揭贷利率持续上行；行业库存抬升快于预期；行业销售回落快于预期。