公积金新政谁受益较多

公积金新政谁受益较多

11月26日，央行宣布大幅降息1.08厘，公积金贷款利率下调0.54%，下降幅度比商业贷款较小。次日，广州市公积金中心宣布上调贷款上限，个人贷款较高额度由40万元上调至50万元；夫妻贷款较高额度由60万元上调至80万元。公积金贷款在持续低迷的楼市中再度成为广大市民关注的焦点。据亿达按揭陈溢溢表示，央行大降息后公积金贷款与商业贷款利差非常接近，消费者可以选择的贷款类型增多。而对于广州市公积金贷款人而言，上调贷款上限的主要受益人为月缴存额比较高的人群和有年龄优势的人群。 　　贷款上限上调：年轻贷款置业者较’着数’ 广州市公积金贷款个人上限增至50万元，相比调整前增加10万元；夫妻贷款上限从原60万元上调20万元至80万元。按照去年7月份广州市公积金贷款上限调整后的计算12/12公式： 个人贷款较高额度＝（个人账户缴存余额＋月度缴存额度×2×退休前应缴存期数）×2 （退休前应缴存期数＝退休年龄（男60岁，女55岁）－现年龄＋本年剩余月数） 夫妻贷款较高额度＝男方可贷款较高额＋女方可贷款较高额度 亿达按揭有关人士表示，按照公式计算，如果个人较高额超过50万元的，将以50万元为贷款上限，不足50万元的按计算出来的额度为上限。夫妻各自公积金贷款较高额度相加，超过80万元的以80万元为上限，不足80万元的以相加额度为上限。从计算公式可以看到，影响公积金贷款较高额度计算的因素有个人账户缴存余额、月度缴存额度和退休前应缴存期数，而主要的影响因素是月度缴存额度和退休前应缴存期数（实际为现年龄），即月度缴存额越高或年龄越小，可贷较高额度将越高。通过公式，可以得出上调上限的受益人主要是月缴存额比较高的人群和有年龄优势人群。 　　贷款不等幅降息：公积金利率优势减少 据亿达按揭陈溢溢介绍，利率优势是公积金贷款固有的优势。在本次央行大降息中，公积金5年期贷款利率下调0.54%，为4.05％，与五年期商业贷款较优惠利率4.284%（首次置业利率下调30%）相比，利差远逊降息前。以贷款40万元、20年、等额本息还款为例（如上表）： 按以上例子的首次置业，选择90平方米以下的市民，如选择公积金贷款与商业性贷10/12款，月供仅相差几十元，整体节省利息也只有1万多元。这在楼市处于稳中有跌的现时，不建议选择公积金贷款。毕竟以后二次置业可以再次选用，在二次置业时避免商业性贷款按上浮利率执行，而造成更大的利息负担。 此外，如果买家是首次置业，贷款额度较高，为60万元以上，或贷款年限超过20年的，因额度高或期限长造成的还款利息部分比例大增，因此建议还是选择公积金贷款，以节省利息或在同等还款额度上可以缩短贷款期限。