行业地产样本三四线城市去库存超预期荐5股

地产：样本三四线城市去库存超预期 荐5股 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

本期投资提示：

三四线城市土地供应逐年减少，配合宽松政策，目前销售回暖，住宅库存去化效果良好。

以我2012年4月们调研的西南样本三线城市为例，目前住宅库存去化周期在9个月左右，而我们现在看到的商品房总体高库存的表现其实主要受商业地产拖累。总体而言，我们认为目前三四线城市土地和住宅两端去库存相对比较充分，供应端缩量，需求端回升，看好三四线房地产市场在2017年的表现。

本地房企大洗牌，更多一线开发商进入当地市场，他们丰富的开发与运作楼盘的经验有助于当地房地产市场的回暖，现在是三四线城市从当地龙头企业垄断向市场化竞争转型的关键时期。以西南样本三线城市为例2015年当地前十大地产开发商中一线房企仅占一席之地，而2016年一线房企上榜 家，市占率从2. %迅速上升至12.7%，本地房企从近三百家的规模减少至两位数。

随着全国龙头房企的入驻，行业市场化进程的推进，土地财政将转变为高价卖地，进而推动当地房价的上涨，利好三四线龙头开发商。以前三四线城市的地产开发在商业运作模式上不太成熟，土地开发以协议转让为主，而非招拍挂看来成色不好也不是普遍现象的形式，这种土地财政以多卖地为主，而非拉高地价。

由奢入俭难，全国龙头房企带来高品质的住宅体验，这是一个从“筒子楼”到“精品住宅”的不可逆的过程。一线龙头主流开发商入场，他们带动了商品住房品质的提升，而这个过程是不可逆的。同时，地缘性消费者的新住宅习惯得到培养，改善型住宅需求迅速上升。

因此我们看好三四线房地产的需求增量与未来销售情况。

推荐关注接入高铁络的三四线城市，高铁开通促进人口迁移，后续地铁线路的形成(二纵二横)将会逐渐带动地铁站点附近的房价。国家加大对三四线城市的基建投入，高铁周边的城市住宅均价将迅速拉高，增加房地产市场的活跃度。高铁对城市生活的改变。全省的人集中到城市来买房，令商业、人员的流通提高，是一个聚集人口的过程，城轨有助于三四线人口的迁移，利好房地产。