二次调控不应被误解.鼓励

国庆前夕，“二次调控”出台，国家有关部委分别推出五项措施，巩固房地产市场调控成果。从“二次调控”中，公众看到了政府调控楼市的决心。不过，社会上对“二次调控”的部分措施也存在争议，诸如“限制刚性需求”、“缺乏因地制宜”等。笔者认为，引发争议的几项措施，恰是“二次调控”的亮点所在，公众对“二次调控”存在的误解，有必要加以分析。

突出对台特色争议之一：首套房首付三成是否影响自住购房者？

此前，购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以下者，首付款比例最低为20%，而在“二次调控”中则一律为 0%。一些购房者感叹，这回更买不起房了。但事实上，房贷本来就并非免费午餐，提高首付比例，就减少了借款比例，可以减轻利息负担。应该说，不是提高首付让老百姓买不起房，而是投资客、炒房者推高的房价让老百姓买不起。低首付政策可以让人早买房，但房价负担依然背在“房奴”身上，只不过是透支未来。通过提高首付，遏制投机炒作，促进房价回归，从根本上有利于自住购房者。

提高首付比例有利于遏制名为自住、实为投资的“假首套”现象。曾有房地产中介人士向笔者介绍，有的夫妇其中一人已办理过住房贷款，但另一人再次贷款购房时，依然能够做成“首套”。征信系统中不仅看不出是第二套，甚至还显示其为“未婚”。一些人钻这种政策漏洞，骗取首套房优惠，现在提高首套房首付，就打击了利用金融杠杆炒房的投资客。

提高首套房首付，更是对金融风险的防范。2008年房价下跌时，南方一些城市曾出现断供现象，造成一定金融风险。理论上说，在一个首付二成的购房者即将开始还贷时，如果房价出现超过20%的下跌，那么他再继续还贷就已不划算，断供就成为理性选择。而如果首付比例提高到三成，则购房人在房价下跌 0%以内不会主动断供。显然，提高首付比例有助于防范风险。

争议之二：第三套房一律停贷，是否缺乏因地制宜？

在今年4月的“新国十条”中，对第三套停贷限定了一个“价格过高、上涨过快、供应紧张地区”的条件，但半年来大多数地方的并未给第三套房停贷，事实证明，在地方政府利益和商业利益推动之下，只要留有选择余地，相关利益方就会博弈，因地制宜就会变成各行其是。

尽管“因地制宜”、“不搞一刀切”是一个“听上去挺美”的概念，但“全国一盘棋”同样是我们的光荣传统。既然我国的各项法律法规从来都是全国一个标准，那么事关经济发展和社会稳定的房地产调控政策为何就不能统一标准呢？而且，第三套房贷的“一刀切”只是对投资投机性购房“一刀切”，却并未对自住需求“一刀切”，首套、二套、三套分别适用不同的标准。

还有观点认为，很多炒房者全款购房，不会受第三套房贷款政策影响，其实不然。炒房者中有人能全款购房，但肯定也有相当部分是贷款购房，第三套房停贷首先可以限制这部分需求。而且，那些有能力全款购房的炒房者，以往未必选择全款，因为，在首付二成的情况下，全款买一套房子的钱贷款可以买五套，他们显然会利用金融杠杆使炒房利益最大化。但现在，这部分人的炒作空间就被大大压缩了。

争议之三：限购令是否违背市场经济规律？

“二次调控”再次强化限购政策。对此，有些房地产人士指责这种行政手段与市场经济规律相悖。

实际上，社会主义市场经济的宏观调控中本就包含必要的行政手段，在一定时期内对关系国计民生、社会稳定的重要产品实行限购，既有合理性，也有民意基础。火车票不能炒，粮食不能炒，国家都会干预，那么，同样作为民生产品，住房也不能炒。房子是用来住的，而不是用来赚钱的，近年来正是大量投资投机者“绑架”了普通自住需求者，在刚性需求中掺杂了大量投资投机需求，推高房价，扰乱秩序，影响民生。在金融财税手段不足以遏制炒房者的时候，限购令就是最有效手段。

笔者认为，“二次调控”最大的价值是信心。“信心比和货币更重要”，这个理念同样适用于房地产市场。当人们担心调控放松、“金九银十”将要到来之时，政府再次出手，这传达了一种房价不低头、调控不罢休的决心。更重要的是，不少人将“遏制房价过快上涨”理解为“允许慢慢上涨”，但4月份以来房价虽未下降，却也基本停涨，至少没再“过快上涨”，而为何调控仍不收手？这似乎说明，“降房价”已是政策目标。