高考加油房地产信托变异魏家

近年来，史无前例的商品房限购政策，不断提高的二套房首付比例，规模空前的保障性住房建设计划……在一系列的政策组合拳执行一段时间之后，市场开始有了明显的变化。

2012年春节过后，针对近日部分城市的“小动作”，表示将“毫不留情”。据一位负责房地产市场监管的司长表示，与中央政府调控要求不符的地方政府“微调”，已经被一一“叫停”。他强调，露头就打，绝不允许地方政府在房地产调控上唱反调。

3月14日上午，中国总理温家宝在人民大会堂金色大厅会见中外并答问。温家宝表背负单独抚养子女的重任示，房价远远没有回到合理价位，因此调控不能放松。

坊间出现了各式各样有关“合理房价”的版本及数据，让人目不暇接。但是，如果仅仅钻“合理房价”的字眼，恐怕难以把握房地产宏观调控的本意。

首先，中国为非经典市场，中国的城市化进程才刚刚开始，如果硬是要和欧美、日本等成熟国家相比的话，似乎没有可比性，一个很明显的例子就是，日本近二十年房价持续下跌，而西方一些国家房价几乎原地踏步。其次，什么是“合理利润”？中央有关部门的政策并没提出明确的量化标准，各地就会出现“五花八门”的标准，势必给房地产调控带来不确定性和不稳定性。所以“合理利润”怎么算，是高是低是笔糊涂账，关键看站在谁的角度。

中国利得财富管理研究院认为，房产问题已经上升到民生问题，房价短期上涨太高，与老百姓消费能力绝缘，导致矛盾加剧，房产调控任重而道远。2011年是房地产调控政策出台最为严厉的一年，在调控政策不变的情况下，房价及交易量的下行趋势可能还会延续，2012年上半年较为明显。

房地产很忙

有研究报告称叙利亚并不是《禁止化学武器公约》的签署国，房地产开发企业资金状况一路从2011年的“偏紧”步入“紧张”区间，到2012年一季度资金状况还在进一步恶化。近日，杭州中小房企破产潮将临近，或引起房产界的动荡。

2011年，在银行贷款受限的情况下，房地产商为解资金之困，不惜高昂成本，借道信托融资，很多从银行融资无门的中小房地产开发商甚至一些大开发商将房地产信托视为“救命稻草”。

数据显示，2012年以来，信托募资最大流向仍为房地产。

据最新统计数据显示，3月份共有50家信托公司成立了357款集合信托产品，其中投资于房地产领域的产品数量达56款，环比增加60%，房地产领域产品成立规模超百亿，平均成立规模达1.94亿元，环比上升20.33%。

3月份所发行的1至2年期信托产品中，房地产信托预期回报率最高，且预期收益率高于2至3年期及以上同领域产品的预期收益率，倒挂现象依然存在。

3月份共有36家信托公司的99款集合信托产品到期清算，投资于房地产领域的21款。

而此前统计，2月共有45家信托公司成立了206款集合信托产品，参与信托公司环比减少1家，成立数量环比下降12.71%。其中，投资于工商企业领域信托产品成立数量依然最多，为80款，环比增加14.29%；投资于房地产领域的产品成立数量位居第二，为35款，环比增加59.09%。

在4.14到4.20的一周期间，共有23款信托产品发售，参与发行的信托公司有16家。

从资金运用领域来看，投资于房地产领域的信托产品发行了7款，投资于工商企业的信托产品发行了7款，投资于金融产业的信托产品发行了2款，投资于基础建设的信托产品发行了4款，投资于其他类的信托产品发行了3款。

此周信托产品平均预期收益率有所回升，其主要原因便是房地产信托所占比重的大幅增加。据不完全统计，本周共计发行房地产信托7款，占比达30.43%，环比上周所占比重增加了23.76%。这一周，房地产信托很忙。

尽管房地产信托3月份以来迎来兑付，且房地产行业调控仍无明显放松，但是房地产信托却在地产企业对资金的渴求下逆势而上，房地产信托再现发行高峰态势。投资于房地产领域的产品数量达56款，环比增加60%，房地产领域产品成立规模超百亿，平均成立规模达1.94亿元，环比上升20.33%。

而三月份，有某些房地产信托公开发售当天，产品信息还没放到信托公司站上，就被认购者排队预约。

左手倒右手 房地产信托变异

在监管不断收紧的情况下，部分房地产信托借第三方“吸金”，尤其是在产品名称上做文章。目前以工商企业融资之名行房地产融资之实的信托产品项目较多，出现了建筑公司为房地产开发商融资的情况。部分信托公司甚至开始用“投资信托计划收益权”的模糊产品名称的方式发行新的房地产信托产品。

在地产信托量价回升的同时，许多房地产信托同时也出现了提前到期的现象。提前终止的项目资金流入了新成立产品，这些产品出现了一种耐人寻味的特征一种以前一个信托计划的受益权作为收益标的的信托产品正在出现。在信任信托上可以看到，一款由金谷信托发行的、以金谷信托于2011年发行的、于今年7月份和明年1月份到期的同款产品受益权作为收益标的信托产品已经热销完毕，规模为3.89亿元，但后者较前者的预期收益率提高了1.5%。

好比“滚雪球”一样，这种借新还旧的接盘方式的产品正在悄然出现。除了上述金谷信托这类明面上就可看出的产品之外，还有部分产品是基于同一个或是关联项目，开发商或其关联方更换名目另行融资，主要方式有两种，一是直接用新信托接盘旧信托，二是以建筑公司名义申请融资，再投资于已成立的信托产品收益权。“以同一个项目再融资投资者可能难以接受，但如果用同一个开发商项目下的另外一个项目进行融资，投资者就很难看出来了。”

目前市场上出现了多个此类“明修栈道”的信托产品，“有开发商用一个名气较大的A项目向信托公司融资获得开发资金，而这个开发商这个项目的资金缺口其实远远没有这么大，但其另一个B项目已经建立过信托并且快到兑付期了，目前该项目现金流困难，已经处于半停工状态。第二个信托产品发行成功后，很难保证项目公司的信托资金只用于A项目而不用于B项目。”

兑付风险或被延至明年

备受关注的房地产信托兑付高峰，是否能以这种“滚雪球”的方式安然无虞地渡过2012年难关？如今多数业内人士均认为，今年的房地产信托兑付不会出现严重危机，无论是借新还旧、降价卖房还是股东支持，实在不行还可以找其他金融机构接盘。

值得关注的是，这些“左手倒右手”的信托产品，其共同特点多为后一个信托产品的预期收益率一般比上一个信托产品高出几个百分点，表面上虽然化解了眼下即将面临的兑付风险，但迟至明后年仍逃不过兑付高峰，且兑付成本将更为高昂。有研究报告显示，房地产信托融资成本在2010年下半年上升到17%左右，而目前的房地产信托融资成本已经上升至20%左右。

当量或对冲调控监管层再次警示房地产信托

房地产信托的快速发展与房地产市场不断累积上升的风险形成了较大反差。房地产信托的惊人当量早晚会在一定程度上对冲调控的效果，到时难免扣上“干扰政策运行”的帽子而被修理，事实上这已经引起政策层的注意。

为防控风险，房地产信托政策也随房地产宏观调控的步伐逐渐收紧。2011年5月底，对房地产信托业务规模较大的信托公司进行了“窗口指导”：要求“控制增速、减少发行、实行紧缩”。随后，又要求信托公司“今后凡涉及到房地产的相关业务都逐笔报批”，房地产信托从“事后报备”改为“事前报备”后，又将项目立项从报备制变成了审批制，从源头上遏制住房地产信托发行的势头。

此外，2011年年底是《信托公司净资本管理办法》的清算时间点。由于房地产信托占用净资本的比例最高，对净资本紧张的信托公司而言，去房地产化自然成为了重中之重。从信托公司目前业务开展态势看，部分公司出于风险防控已经主动停止了房地产信托业务，其他开展房地产信托业务的公司也更趋谨慎，在选择交易对手方面也只选择上市公司或知名房地产开发企业。

近日银监会再度向信托公司下发窗口指导，要求严控房地产信托增长规模和警惕风险；同时亦有消息传出，银监会叫停资管公司收购不良房地产信托资产。而多家信托公司也积极响应，表示会主动控制了房地产信托的发行规模，并对合作的房地产开发商的筛选标准进一步提高。

各银行近期相继收紧开发贷之后，房地产信托又再度活跃，近期甚至出现一款1.5亿募资规模的房地产信托在数分钟内被抢购一空的情况，而这使得监管层不得不再度“关照”房地产信托。

中国利得财富管理研究院