年威海市房地产市场的运行情况分析

2010年威海市房地产市场的运行情况

去年以来，为保持房地产市场健康发展，国家出台了一系列宏观调控政策。在政策作用下，我市房地产市场总体上保持了平稳健康发展，开发投资增长较快，商品房销售增势良好，房价处于相对稳定状态。由于影响房地产市场发展的不确定因素较多，发展形势尚存在不确定性。

一、2010年我市房地产市场运行的基本特点

1.开发投资平稳增长，占固定资产投资比重明显加大

近年来，威海市经济社会稳步发展，城市化进程不断加快，居民收入、消费水平和消费需求进一步提高，为房地产市场繁荣构筑了良好的社会经济基础、提供了广阔的市场发展空间，开发投资持续增长。

2010年，全市房地产开发投资完成269.80亿元，同比增长28.8%，占全市固定资产投资的比重为23.0%，比2009年提高了5.0个百分点，成为拉动固定资产投资增长较为活跃的因素。

2.施工面积不断扩大，投资信心较强

在开发投资平稳增长的同时，施工规模不断扩大。2010年，全市商品房屋施工面积2043.00万平方米，同比增长39.5%。其中，商业营业用房施工面积增长较快，达到139.25万平方米，同比增长77.1%；2010年，全市房屋新开工面积1207.60万平方米，同比增长52.2%，其中住宅新开工面积1058.86万平方米，同比增长44.7%。房屋施工规模持续扩大，充分表明企业投资积极性较高。

3.资金到位情况良好，资金来源有所变化

2010年以来，威海市房地产开发资金到位情况良好。2010年全市房地产开发企业到位资金288.71亿元，同比增长26.0%。从资金结构看，国内贷款为27.16亿元，同比下降11.2%；自筹资金197.40亿元，同比增长43.1%，占资金来源总量的比重为68.4%，仍是资金来源的主体；其它资金64.15亿元，同比增长5.7%。

4.市场交易活跃，商品房销售持续增加

2010年上半年我市商品房销售保持高位运行，主要原因是2009年上半年由于受经济危机影响，全市商品房销售一度萎靡不振，这样以来，2010年上半年的对比基数相对很低，致使2010年上半年商品房销售面积增幅均超过100%，但从实际情况看，这是一种恢复性增长。2009年下半年商品房销售恢复正常增长，因此2010年下半年的增幅也呈现出正常和平稳。

二、当前房地产市场需要关注的问题

1.商品房供求结构性矛盾依然突出，普通商品住宅占比偏低

近年来，商品房开发结构得到较大调整，但90平方米及以下住宅占比仍显偏低。2010年，全市90平方米及以下住宅完成投资100.65亿元，同比增长24.0%，占全部住宅投资的42.5%；施工面积770.07万平方米，占住宅施工面积的43.2%；新开工面积383.74万平方米，占住宅新开工面积的36.2%。

2.商品房土地购置面积高速增长

2010年，全市商品房土地购置面积达到265.5万平方米，同比增长104.0%；土地成交价款增长141.7%，平均每平方米成交价款同比上涨18.8%。土地购置面积和成交价款的较快上涨，需要引起重视，严防哄抬地价、囤积土地等违规行为的发生。

3.房地产开发企业整体实力仍然较弱

2010年，全市450家房地产开发企业中仍然没有一级资质的，二级资质的只有12家，三级资质的67家，三级资质以下企业占全市房地产开发企业的82.4%，以上情况表明了我市房地产开发企业资质偏低、整体实力较弱。

三、几点建议

当前和今后一个时期，要高度关注房地产市场出现的新情况、新变化，积极引导和调控房地产市场走势，促进房地产市场稳定健康发展。

一是加强各项政策措施的连续性和稳定性。房地产开发具有周期性，每个项目大约要有两年以上的开发时间，如果政策不稳定，要市场保持稳定就会更加困难。要进一步提高市政规划等政府政策性行为的稳定性，为房地产市场的发展提供良好的发展空间。

二是继续优化住房供应结构，切实增加有效供给。要重点发展中低价位、中小套型普通商品住房，适度发展中高档商品房，形成各种价位档次住房供给的合理配置。关注市场供求变化，加强市场监管。大力完善住房保障制度，加强对保障性住房及各项政策落实情况的监管，增加廉租房、经济适用房建设，照顾低收入群体的居住条件，缓解市场供需矛盾。

三是建立房地产市场监测体系，加强土地市场的监管。建立健全房地产市场监测体系，及时掌握市场运行状况及存在的问题，科学判断房地产市场走势，及时发现违法用地、擅自改变规划配套、非法预售、发布虚假广告、囤积土地和房源、合同欺诈、哄抬房价和恶意违约、偷漏税费等违法违规行为。适当提高土地准入门槛，限制没有房地产资质但有资金的企业的拿地行为，坚决打击制止屯地捂地行为。

四是关注企业竞争力，做大做强我市房地产企业。我市三级资质以下房地产企业371家，这些企业规模小、实力弱，抗风险能力差。要重点引导和扶持一批实力雄厚、信誉良好的房地产企业，鼓励企业并购重组，实现优胜劣汰、产业整合和资源优化配置，通过并购实现低成本扩张，有重点地培育一批大型企业和企业集团。

五是多措并举，稳定房价。稳定房价，最主要的是防止房价在一段时间内上涨过快。房地产价格上涨过快，容易产生市场泡沫，对整个经济产生巨大影响，将带动原材料和相关产业价格上涨，增大通货膨胀压力，促使银行贷款上升，增加金融风险。因此，要采取有效措施，控制房价在合理的范围内。（来源：威海市统计局）

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