原创丨去杠杆效应积极显现北京高端住宅市场.DG

原创丨去杠杆效应积极显现,北京高端住宅市场持续降温

财女说：

本报告系财女原创，主要摘要为：

1、 市场交易：今年前7月市场交易总体偏低，基本上在50万平方米左右的水平波动。政策管控较为严厉、新房库存不足等都是可解释的原因。

2、 产品结构：商住房、高端物业等都出现了明显的市场降温，这充分说明了政策调控下市场结构出现了较大调整。

3、 楼市政策：7月份政策出台的频率降低，相应的政策主要体现为降低建筑工程项目成本、规范市场交易等内容上。

减少散煤使用。一、新建商品住宅成交

1、7月份成交依然偏低位

2017年7月份，北京新建商品住宅成交面积为42万平方米，环比减少2%，同比减少56%。北京7月份住宅成交继续环比下跌，充分说明在认房又认贷、商住房交易管制等政策框架下，投资投机需求得到有效抑制，市场交易数据更多体现了刚需和改善型的购房需求。

观察今年月份北京新建商品住宅月度成交数据，总体上位于50万平方米交易规模以下的水平。而从历史数据看，市场交易活跃的月份，月度交易数据基本上可以维持在75万平方米以上的水平，所以今年月份月度交易相对疲软，属于历史低位水平。

图1 北京新建商品住宅成交面积

数据来源：北京市住建委、CRIC、易居研究院

2、库存量有所反弹

7月份，北京新建商品住宅库存面积为605万平方米，环比增长3%，同比减少27%。观察2010年1月份以来的库存数据，今年6月份的库存规模是历史最低的。到了7月份库存量有所反弹。

我们定义：住宅存销比=当月月底住宅库存面积/最近6个月住宅成交面积平均值。该指标即代表了库存去化周期或去库存周期。7月份，北京新建商品住宅存销比为13.6个月，比6月份有所提高。实际上，自今年1月份以来，该指标就呈现出持续小增的态势，月份存销比分别为8.2、8.7、9.9、10.1、10.2、12

.5和13.6个月。当然，表面上看，存销比数值不断接近和超过合理值即12个月的水平，但这主要和近期交易相对疲软有关，不代表库存是充足的。

本文系原创，作者易居研究院智库中心研究总监严跃进，仅供资讯传播，不作为投资依据。若涉及版权问题，请与财经女早播联系。