城市系列点评之一上海全球较大的房地产市场.蹭飞

城市系列点评之一：上海，全球较大的房地产市场

2015年是中国房地产大年，大年之下很多城市表现出色，但较大的热点是上海，1、二手房销售井喷，总销售金额超过1.4万亿元，成为全球第1。整体来看，2015年上海市场呈现出以下七大特点：

一、销售范围突破万亿，市场容量全球第1

2015年上海商品房销售1940万平方米，较2014年上升51%，占到全国商品房1.5%。商业、办公面积总计441万平方米，同比增长43%。

合计上海1、二手房共销售4986万平方米，销售金额到达1.4万亿元，金额、面积分别比北京高出2000万平方米和6000亿元，同时远超国内其它城市，与全球大都市相比，上海市场容量也高居第1。

2、住宅市场“改良”发力，豪宅销售出现井喷

上海2015年住宅销售1497万平方米，销售金额为4792亿元，较2014年分别增长52%和81.3%，均超过2013年高点，到达*近5年峰值。

相互补充。建立起村级农技服务站点从面积段来看，2015年平方米住宅销售*多，达到4.1万套，总销售到达415万平方米；其次是90平方米以下，共销售3.4万套，销售面积287万平方。从数据上可以看到，平方米占比正在稳步上升，占比达到34%，是市场销售主力户型。若从总价段来看，万销售增长较快，占比较2014年上涨5个百分点。整体来讲，2015年上海市场销售以改善需求为主，大面积户型需求快速增长。

在政策发力之下，上海豪宅市场去年出现井喷。1000万以上的豪宅共销售7844套，比2014年多卖4842套，比北京、深圳多卖了1倍以上；销售金额也到达1300亿元，同比增加143%，涨幅高于其他一线城市。

三、办公销售放量，同比增长超过8成

在住宅销售突破新高的同时，2015年上海商办也出现放量。其中商业销售141万平方米，较2014年上升9.98%；而办公类项目销售312万平方米，同比上升80.78%，增长幅度巨大。2015年正好是大量办公物业集中上市年，特别是虹桥枢纽等新兴CBD区域，办公市场迎来新高。

四、销售项目入榜金额大幅提升

2015年前十入榜的金额有了明显提升，门槛提高到了39.57亿元，较高已达到71.36亿元。前三名分别是锦绣前程、万科翡翠滨江和大宁金茂府。总体来讲，上海销售项目入榜金额比较北京有所上升，整体还是低于深圳。

5、二手房市场容量高居排第1，且远超一手房

2015年上海二手房共销售36万套，总计3046万平方米，较2014年大增113%，销售金额到达7678亿元。从现有数据统计来看，上海二手房市场要远高于一手房，无论是销售面积、套数，均是一手住宅销售的2倍左右，金额则是一手住宅的1.6倍。跟其他城市相比，二手房销售金额近乎是北京2倍，其销售面积套数也远超其他城市，二手房市场容量上海排在排第1。

六、土地市场竞争激烈，地价迅速上升

2015年上海共销售经营性土地建筑面积1030万平方米，同比下落43%，其中住宅用地销售占比46.1%，销售金额1652亿元，较2014年微跌6%。2015年上海土地销售是近5年的较低点，销售面积、幅数均大幅下滑，销售金额却下落不大，预示着地价上升幅度较大。特别是宅地市场热度升温，优质地块竞争异常激烈，高溢价地皇频出，也成为房价上升的主要原因之一。

7、基本面稳定，各项指标表现出色

上海2015销售范围能突破到新高度，还是基于上海良好的基本面。房价收入比也处于公道范围，购买力并不用担心。而2014年常住户籍人口比1.69，近几年一直保持上升势头，当前上海供求比小于1，消化周期也仅为4个月左右，市场处于供不应求，需求也始终处于旺盛状态。正是其良好的基本面，为总量突破万亿元打下基础。

2016年的上海房地产市场仍将保持稳定发展的态势，不会出现大波动。虽然从政策面看，上海仍将保持限制性政策，诸如首付比例下调等政策在上海都无法实施，但如果出台房贷利息抵扣个税政策的话，上海也将受益；固然上海市场再上台阶难度较大，往下调剂空间也不大，从销售量看上下也就5%-10%浮动空间；2016年房价还会稳步攀升，不过由于2015年上升幅度较大，2016年房价涨幅会放缓；住宅销售将继续保持稳定，而近两年商办供应较大，因此商办销售量将延续去年上升势头，但供大于求的风险也已显现；土地方面，宅地仍然1地难求，争夺剧烈，地价仍将继续上升，这也是政府更需要关注的焦点问题！

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