房地产开发投资或现滞后性下滑.DG

国家统计局的显示，7月份房地产开发投资比6月环比大幅减少。业内人士分析，三、四季度的房地产开发投资可能延续“滞后性下滑”态势，但全年的增幅应该好于预期。值得一提的是，保障房建设投资逆势大增。为确保房地产开发投资稳定增长，下半年保障性住房应继续加紧推进。

——房地产开发投资进入下降通道

国家统计局的数据显示，月完成房地产开发投资2. 8万亿元，同比增幅 7.2％，较上半年缩小0.9个百分点。这是继今年5月触顶以来的连续第2个月回落。从月度情况来看，7月房地产开发投资为4118亿元，比6月环比减少29.4％全国房地产开发企业完成土地购置面积 246万平方米，比6月大幅减少41.6％。

（，，）首席经济学家连平表示，房地产开发投资增速放缓一般在调控后两个季度开始显现，如2007年9月出台房地产调控政策两个季度之后，房地产开发投资的季均增速由 5％左右下降为17％左右，随后逐季进一步下降至10％和5％。据此推断，本轮调控对二、三季度的投资可能暂无压力，但会在第四季度之后开始体现，并可能在四个季度之后对我国固定资产投资增速形成6个百分点的压力。但此次调控对房地产开发投资的影响不会超过年那一轮。

不过，总体而言，上半年房地产开发投资的业绩堪称上佳。“2. 8万亿元、 7.2％增幅”的表现，均明显高于2007年-2009年间的同期水平。

严格检验流程中国指数研究院副院长陈晟认为，与整个经济增速变化一致，今年房地产开发投资也可能呈现“前高后低”态势，上半年成交的持续低迷将使一些房企在下半年开发上缩量，“但整体上，有上半年的基础，全年的房地产开发投资增幅不会太低，应该是好于预期”。

——保障房建设“拉投资”效应显著

上半年的房地产开发投资为何保持较快增长？原因有三:一是去年同期基数较低；二是受去年房地产市场销售旺盛和适度宽松货币政策影响，房地产开发企业加快项目开发进度形成的投资滞后效应；三是今年以来保障房建设投资加快及时“顶上”，一定程度上填补了商品房开发投资下降造成的缺口。

不少城市的“保障房因素”在今年的房地产开发中十分显著。比如，上海统计局的数据显示，今年上半年上海完成房地产开发投资845.28亿元，增长 5.5％其中保障性住房建设投资141.25亿元，增幅达120％，在整个房地产开发“大盘子”中比例已达到16.7％。

今年的保障房项目如能按计划实施，投资贡献将有几何？中金公司在近期一份报告中称，按今年有关部门宣布的580万套保障房与120万套农村危房改造计算，在合理设定的套内面积、建筑成本之下，共需新增投资4 56亿元；此外，假设保障房项目将挤占10％的商品房供地面积，计算得出将被挤占的商品住房投资为864亿元。由是，保障房项目对今年的房地产开发投资将贡献 492亿元的净增量与9.6％的增幅。

“只要保障房能顶上去，整个房地产开发投资就有望稳住。”陈晟说，“不管是算民生帐还是经济账，保障房建设都不能懈怠。”

——避免房地产投资“跌落”需发挥保障房建设的“对冲”作用

这一轮房地产调控，在很大程度上意味着房地产政策重点从房改以来主要强 调房改和市场化的“市场轨”、开始转向强调“市场轨”与“保障轨”并行的方向上来。目前，保障性住房的建设正从政策动员层面逐步过渡到落实执行层面，未来保障性住房以较快速度建设的阶段将会来临。

国务院发展研究中心金融所副所长认为，这一轮中国房地产市场调整的时期会较年周期中的调整阶段要长，因为2009年房地产市场的调整迅速被大规模的投放拉起，而2010年和2011年不太可能再出现类似2009年这样异常大规模的信贷投放。由于房地产市场调整的持续时间会较长，保障性住房的建设至少在整个房地产市场的调整阶段应当保持“适当加速”的态势。

他还表示，除2010年计划中保障房建设自身的数千亿元投资外，保障房对上、下游钢铁、水泥等行业还有明显的杠杆作用。从这个角度讲，保障性住房的投资将为今年下半年以及2011年中国经济在平稳回落时期发挥积极的对冲作用，也是避免宏观经济出现大幅回落的重要动力之一。

陈晟还认为，为避免房地产开发投资大幅跌落，对房地产市场的调控必须一 以贯之、坚持到底，必须要形成“加大土地供应-督促开工建设-确保按时销售”的“调控链条”。应该说，各地上半年的新建商品住宅供应仍较为低迷，对“捂盘惜售”、“囤地”等现象的查处措施效果离预期尚有差距。由于从监管上并未对市场形成刚性的约束，违规者逍遥，购房者观望，楼市僵持已久的局面迟迟无法打破。值此关头，房地产调控可以、也必须向纵深推进。