地产一叶知秋秋未浓计划

并将注意力转移到英国央行下周三（8月13日）相对更加重要的季度通胀报告上。 地产：一叶知秋 秋未浓 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

年初以来，三四线城市房地产销售持续火热，市场关注到棚改货币化安置在其中起到了重要作用。未来棚户区改造还将持续推进到2020年，“棚改”能够在何种程度上支撑中国的房地产投资？今年5月，财政部颁布了87号文，要求对地方政府“不规范的融资担保行为”于7月 1日前清理整改到位，那么地方政府融资渠道收窄，包括今年以来的融资成本上升，将在何种程度上令基建投资承压？回答这两个问题，对于判断下半年宏观经济的走势至关重要，也是目前市场最大的分歧所在。

为此，莫尼塔研究组织专题调研，实地走访了某中部省份发改委、棚改公司、城投平台、金融机构等部门人士，就当地棚户区改造的若干细节，以及政府和城投平台对87号文的认知与应对进行调研访谈。

从我们调研的综合感受来看：

棚改方面，棚改货币化安置对房地产销售将有持续的支撑作用，尽管目前其推进难度较前两年有所加大。不过需要注意到，去年8月以来三四线城市房地产销售的火热局面，更多是受到热点城市溢出效应的推动；且目前政府也有意减少棚改拆迁地再建住宅的比例，从而对房地产投资的增长也有所制衡。因此，我们更倾向于认为“棚改货币化”是本轮房地产去库存的一个重要途径和周期拐点延迟的一个扰动因素，而一、二线城市溢出效应的持续性、房地产融资条件收紧对开发商现金流状况的影响、以及地方政府的供地节奏，依然是判断后续房地产投资走势的核心考量因素。

城投方面，87号文颁布后，城投平台因前期资金储备较多，且目前在融资中依然对银行有较强的话语权，因此尚未感受到明显的资金压力。考虑到2017年的基建项目目前多已解决资金安全问题，今年的融资成本上行和融资条件收紧，应该对今年基建投资的影响不会太大。

因此，基于我们所调研这一单个省份的情况，后续房地产和基建虽可能承压，但目前来看压力尚且不大。可谓，一叶可知秋意，而秋意未浓。以下是本次调研所了解到的主要信息。

一、棚户区改造的沿革与现状2014年之前：基本上还没有严格意义上的棚改概念，主要是做片区开发。但所调研地区从2009年开始就有棚改货币化安置的传统，当时纯货币安置的比重就达到90%。其背景是，当地有很多片区的住房是“商住一体”的格局，比如楼下是店铺、楼上是住宅，如果用实物安置，就不好解决店铺的问题。

2014年开始：经国务院部署有了借道国开行的PSL资金支持，棚改货币化才真正起步。最初采取的是“统贷”的模式，经由省属棚改公司统一授信。但这种授信方式会使债务上移，比如县级政府的项目经过省属平台授信后，省政府也负有了一定的偿还。

2016年以后：采用“政府购买服务”的模式代替原来的“统贷”模式。采用这种方式后，审批流程被拉长，一个购买流程走完最顺利的也要天，这也就相应拖延了政府申请资金的进程。此外，考虑到87号文对政府购买服务的适用范围做出了界定，虽然没有限制棚改应用政府购买服务的模式，但地方政府还是比较担心政策限制范围的扩大，因此，近期当地也开始探索PPP模式及其它内容上的创新。