跌破发行价多个万科南京项目真的活的很艰难美食

跌破发行价！多个万科南京项目，真的活的很艰苦……

公众号：六朝汇楼市

作者：抛物线

校稿：夏明夜府/：夏明夜府

活下去，是一场秀！

NO.1| 壹

就在9月中旬，万科董事会主席郁亮，针对寒冬之下，万科的战略往哪走，业务将如何调整？组织与人才要做出哪些变化？进行了一场精彩深刻的演讲。

万科正在做的第一件事，就是战略检讨，落实到事业部是三年事业计划书的检讨，落实到具体的业务操作是“收敛”和“聚焦”，以“活下去”为最终目标。希望通过战略检讨，让大家充分意识到转折的到来，学会从“活下去”的底线思考问题，对大形势的理解和认知达成一致。

要活下去，现金流是核心，因此回款目标的达成变得非常重要。

郁亮说：“6300亿的回款目标是所有业务的起点、基础和保障，如果6300亿回款目标没有达成，我们所有的业务都可以停，因为这说明我们没有任何资格和能力做下去。”

郁亮说完这句话，万科自己没事，碧桂园开始全国范围内降价抢跑了！

郁亮这不是第一次有这种表态了，唱空做多，是万科的经常使用伎俩。前任董事长王石，也经常有类似言论，看来企业流行装X文化。为何这么说？

万科的现金流非常稳健，甚至是开发商中抗风险能力最突出的，如果万科都活不下去，其他企业怎么活？再次，万科在2018年拿地非常活跃，最少上半年如此。现在有所收敛，但与言论相比，万科并没有停下脚步。

在我看来，郁亮之所以这么说，有五层含义！

1第一层：政治正确，开发商龙头都活不下去了，房地产一片寒意，正好对应“房住不炒”，高层很容易注意到。

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第二层：傲娇鄙视，这两年恒大、碧桂园非常激进，甚至把老大哥万科干翻在地，万科内心非常不服，万科讲活下去，是在正告竞争对手，你们都是草鞋班子，别得意太久，这不碧桂园开始急刹车了。

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第三层：压价并购。万科这么好的企业，都不看好后市，那么其他中小企业还能活吗？这些企业老总心里都在犯嘀咕，既然前途昏暗，要不抱抱万科大腿，不行就低价卖给万科吧？

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第四层：带头假摔。现在马上就要活不下去了，行情很差，国家、银行、官老爷们，不要再调控加码了，再加会死人的。现在来看，全国各地调控都不怎么加码了，乃至通过人材政策变相放松。

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第五层：增加流量。最近一段时间，其他开发商领导人风头出尽，比如某园马来西亚项目刷屏了，某大老总被贾跃亭骗了，虽然都是负面，但好歹也自带流量，万科闷声发大财略显孤单，得，语不惊人死不休。

5层内涵，万科其实活的很好。但万科南京的几个项目，却是活的不咋地，乃至有点憋屈！

NO.2| 贰

其实万科在南站包鱼塘之后，南京的项目就不是很多了。远郊的几个项目，操盘的都不是很好，乃至已明确要降价甩卖了！

这几栋3月份就开始卖，这都大半年了，卖的怎么样了呢？一大半的房源都你没有动，没人买。所以这个盘弄了不少活动，优惠力度愈来愈大，然并卵！

今天有粉丝问，现在这个盘优惠下来，价格已到了2万-2.1万了，是不是就可以买了？我觉得不用着急，这个盘开了11栋，后面还有栋，机会还是有的，不着急。

前期两万三四买的业主，可能已站岗了！

这个板块去年我聊的比较多，本质是什么？音调起高了。淳化板块在江宁算远郊新区，虽然价格不太高，但毕竟没有地铁规划，新板块建设，音调千万不能起高，一旦起高了，后面上不去会非常难受。

另外，现在经济进入新常态，哪有那么多增量？这两年很多产业都在穷吆喝，有多少赚了大钱？尤其现在各行各业都在收缩去杠杆，偏远新区政府搞不动，PPP项目想拉单子也很难，企业也没钱了。所以与利润相比，回款更加重要。

江宁中心区另外一家万科盘，也面临一样的困难！不降价，卖不掉，降价了！

1套房，打着特价房的名义，降价40万。即使有很多条件，但总归是降幅明显，这1降价不要紧，把很多老业主晾到了山岗上。

所以我经常说，南京的买房人算是见多识广了，楼盘降价，一般是不好意思维权的，即便去也是带着口罩扭扭捏捏，毕竟不占理嘛！

三四线城市的降价维权就不一样了，前几天安徽某园的大促销，直接导致老业主集体维权，一堆人往售楼处扔鸡蛋，看着痛心！

NO.3| 叁

万科有一点做的很好。老业主站岗，他陪着你一起站！比如南站这块地，万科很受伤！

万科G46，楼面地价27000+！

这个价格，肯定站岗。这还是不是最关键的，最大的问题是，这不是一块纯住宅用地，性质复杂，不要说赚钱，少亏都是奢望。

就在南京地价大幅度降低的节骨眼上，传开发商要退地，固然理由不是说买贵了，可能是限高问题。

你看，开发商想退地跟买房人退房一样，都不谈价格问题，找个其他堂而皇之的理由退，比如装修不好，高度限制等。对是不是退地，开发商还没有官方答复。

最近还有一则消息，江浦万科某盘，炒房割肉甩卖了！

这套房本来是260万从开发商手里买的，等了好几年，现在255万跌破发行价卖了。算上贷款本钱、时间成本，保底损失几十万。

不过这个跟开发商没关系，买房人本身炒房技不参与价格战的电商可能被边缘化术存在问题，这就不好办了。

NO.4| 肆

当然，并不是万科的所有盘都存在跌破发行价的风险。比如南站的都荟天地，其实还可以。今天分享下城南科学家密圈关于该盘的评价：

这个盘点评一下：

万科都荟天地，简称天地会吧，和绿城深蓝目前是为数不多的有效供应，虽然楼气氛低迷，但还是不愁卖的。

1先说优势吧。全部城南板块，已没有太多供应了。南站板块，G46万科地块。香港嘉华G89，楼面地价27000+，太贵了，不好期待。软件大道南侧大名城，楼面地价29000+多，利润太薄，很难出精品。放开限价，又不划算，无解。

2

户型方面，从，面积段比较全，覆盖度高，选择面大，整体还可以。

3

学区方面，未来与旭辉，万科新都会一个学校，滨河小学。问题在于江宁区是不是把心思放在这块，这也是家长有点担心的。体现在挂牌学校的名称，之前定的晓庄，现在又存在变数，还要等最后确认。（其实挂啥区分不大），预期比大都会、九都荟学区差一点。

4

位置：南站对称轴西侧，与中交锦致对称，还不错。东侧有高架，存在一定噪音影响。5高楼位置最边缘，在拐角处。整体上又比万科新都会位置好点，毕竟一个引桥，比高铁和高速影响略小。

5

劣势：除噪音学区等影响，天地会的容积率偏高，都是30层及以上，比较密。8栋楼，中间还有道路阻隔，社区景观差点。好处是聚集商业近点，楼下就能逛街。至于商业做到什么程度，还不清楚。交房时间有点晚，等三年。装修品质不好讲，还没看。

6

距离地铁3号线还好，算地铁盘。

整体结论：稀缺性还可以，评估整体低于九都荟，高于新都会。可以买入。

自己看着办吧。

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