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房价是持久战：它到了僵持阶段 但其中的重要因素还在发挥作用

昨天微博问答给我推送了一个问题：房价下跌主要受哪些因素影响。我的回答是，最简易的降价方式就是开发商自己降价。开发商主动降价是要保持企业基本的周转所需要的现金流。但是，房价是一个综合性的问题，虽然表面上房企握有主动权，但实际情况可能并非如此。

各地有关申报备案价的规定中大都有类似的规定，根据成本核定房价。楼盘的主要成本是土地本钱和建安成本，如今流行起来的高品质，精装修的套路也大都出于成本思维。因为叠加到房子的成本越高，那末房价也就越高。但为什么房企又乐意堆成本呢？显然，在行情好的时候，主打高品质，精装修可申请到更高的备案价格，还能获得更高的利润空间。目前，有些城市遭受业主维权，主因也是这里面的利润空间实在太大，大到业主没法接受次品。

不过，这是在行情好的时候。楼市行情下行的时候，开发商为寻求更好的出货率，主动下降标准，或者干脆把精装改毛坯。那个号称要活下去的房企就是这么做的。但我们应该注意到，这是在房企的可控范围内的事情，因为构成房价主要成本的是土地价格。本钱思维固化的地方政府可能不大愿意。

就此我可以试着例举两个案例出来。一个是前段时间流行的“降价未遂”说法。说的是宇宙第一房企在某县的一个项目准备降价，结果被主管部门喊去喝茶。声称降价影响到了市场，并停止其预售申请和中断银行合作。另外一个案例是这两天产生在长沙的事情。当地政府基于地 王成本核准了一家楼盘的天价预售价格。舆论认为地方政府此举是为地 王背书，便于后期推地。

从平面到体系的方向发展。”国家计算机络应急技术处理协调中心(CNCERT/CC)运行部副主任陈明奇对此次演练如此评价。此两宗典型案例说明，在房价问题上，地方政府是一道难以逾越的关口。你也许会问：高层不是有文件精神说“坚决遏制房价上涨”吗？地方政府何以敢违逆？各种缘由说简单也简单，说复杂也非常的复杂。以某高端楼盘为例，里面既有均价1.6万的商品房，又有均价0.6万的回购房，你说这个楼盘的均价是多少呢？备案限价是1.2万，这个楼盘正好低于限价。楼市调控得到严格执行，房价没涨。

我们无妨将这个思路拓展一下，三四线城市的房价是怎么涨起来的？本公众号里有相关文章聊过，大致的逻辑是，2016年弄货币化拆迁制造出大量的需求，而后以去库存为名减少供应，供需失衡的局面1出现，地价率先上涨，让楼面价格接近或超过楼市均价，一夜之间三四线房价迅速调整，最终实现整体均价上涨。一些几年来就卖4000多的楼盘，如今翻番卖到了8九千。

在这些楼盘上，成本论又失去的效率。上篇文章出来后，有友后台批评我，说支撑房价继续涨的依据十分的勉强。如果看到了上面的逻辑，尤其是整体均价被牢牢掌握住，个别楼盘继续申报更高的备案价格就顺理成章。至于在目前的行情下还好不好卖，就不是我们要操心的事情了。

眼下，各地的行情僵持住了，有些地方似乎开始出现房价下行，但总有一股力量发挥着作用。好在市场经济是一种经济规律，在僵持的过程中，总有一方抵挡会不住。因此，作为旁观者，我们需要有一定的定力和耐心，这样才能看到最终的结果。

今天城东某刚需盘开盘，从现场人气看，芜湖刚需被压抑的太久了，需要从低价位突破。年前的芜湖楼市，猫走猫道，蛇走蛇道。我是鱼眼，下期再见！

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