总结2018年凤凰城的大数据置业经典生存

总结,2018年凤凰城的大数据,置业经典。

北 京

是『都』，也是『城』

凤凰『城』也是一座城

今天来谈谈凤凰城2018年的房价走势

谈谈凤凰城2018年的成交

主要服务房地产公司有：麦田房产，链家地产，中原地产，丽兹行，华润物业

从统计数据来看，成交主要是麦田和链家占据90%的市场占有率，引进客户看房的数据也相当可观。

当然如果卖房或者购房的话，这两家公司是当下首选委托，客户量得到一定的保障，对凤凰城小区的历史数据也是了如指掌的，能清晰的定位房价，也同样两家公司储备着各个户型的客源。

凤凰城一期数据表示如下

声明：数据来自麦田，红色字体数据精准无误。

一期AB座数据分析：

总成交21套，一期总户数578户，年度流通比例3.63%。

单价最低7.6万，单价最高10万；103平这套南向的两居室是今年的成交热点户型，总共成交5套，主要分布在A座的07和08户型，含税总价945万-1030万；

大家都很好奇单价7万多的房子是什么户型，那么告诉你，这是B座的复式户型，目前成交单价是不超过8万的，看这个130平和172平的复式今年也算是成交热潮，总套数5套。

看到了104平单价8万的房子你肯定很好奇，这是A座的01户型，去年年底单价9万，经历10月份以后大市场的影响，成交价格成功至8万，你看到的104平780万的成交价格就是这个了。

凤凰城二期数据表示如下

声明：数据来自麦田，红色字体数据精准无误。

二期CDE座数据分析：

总成交21套，二期总户数714户，年度流通比例2.94%。

除去有2套的特殊户型，单价最低8.34万，单价最高11.2万。

热点户型E座102平-122平的两居室，全年成交9套，月从单价上来看是有涨幅的万之间最为普遍；含税总价991万-1242万。

月有成交平的两居室单价不超过9万。

这个折线图还是比较符合北京和小区的成交价格趋势，年中有上涨趋势，10月以后市场下滑。

我们再来看看CD座的成交是数据，总共成交9套，除去层，成交6套。

其他成交单价大致在8..18万之间，成交户型单一，可作作为参考。

主要成交D座01户型，D座05户型，C座02户型各两套。

当然二手房的交易是有市场滞后性的表现，还有其他因素的影响，页尾分享北京首次分析。

凤凰城三期数据表示如下

声明：数据来自麦田，红色字体数据精准无误。

三期期FGH座数据分析：

总成交15套，二期总户数714户，年度流通比例2.1%。

热点户型依然是两居室为主，户数也是最多的，三期两居户数达到305户，全年成交8套。

两居户型比较有代表性，全年涵盖6个月都有成交。

含税单价最高11.46万，最低9.89万，从曲线可看出来，全年价格呈下降趋势。

三期单价相对变化不太大，目前参考单价9..8万。

备注：

FG座四居参考价格万，参考G座01户型挂牌价格2190万，税费10万。

全年三居室成交总价最高的户型：

H座03户型（196平南北三居室，3个卫生间，双卧朝南）

7月份高点成交2250万；

11月份低点成交也2150万；

目前售房参考价格万。

全年最高成交总价：2500万

来自D座01户型，254平西南北四居室，此户型因27层以上是正规四居室格局，三卧室朝南，也是因为高层很少售卖，成交总价也是打破小区最高总价。

浅谈四期置地公馆

置地公馆总共75户，2018年0成交，追述到2017年也仅成交一套。

因为置地公馆可谓是这附近的豪宅了，层的矮板楼，在三环这个地段，有这样的容积率实属稀缺。大多数业主居住都很舒适，挂牌量也比较少。

目前挂牌仅仅两套，挂牌周期达到1年，也是有价无市的，因为没有参照物，客户很难出价，业主很难降价。

不过房屋的居住舒适度还是很高的，前后的双阳台，也可以作为露台使用，房子层高3

.3米，空间感十足，地下车库层高也达到5米，可谓是小区的奢侈品。

北京该怎么置业？

我作为一个中介，我听到的都是客户内心的声音。

一手房，二手房房源有限无法选择。

新房的优势，我认为这两点比较重要

1. 新房的户型设计新颖，符合现代人的生活理念。大型开发商都在市场前线竞争，少不了很多科技的元素，当下是智能家居时代，我就设计智能家居等这样跟随大市场的发展，他们无限探索建筑的品质、消费者的需求等这些需求都是他们多次的探索结果。

北京的新房大多在5环以外，按照绿化率，容积率这些当然是城内很多二手房都无法满足的，

所以我们还是认清北京的现状，因为这是个一直跟随历史发展的城市，在这里能看到几百年以前的建筑，也能看到最新的建筑。

2. 新房税费少＋交易费少＝占用现金少

税费，新房只有契税，当然按照购房面积和首套二套有分别了。所有二套购房都是3%，首套购房90平以内是1%、90平米以上都是1.5%。

佣金，不管你通过什么渠道，交易一手房是不需要收取任何交易交易费用的，对比二手房可能地产公司要收取中介费。现在大多开发商把广告费投资给了中介公司作为渠道销售的佣金和折扣活动，因为现在媒体信息量太大，广告费高还容易石沉大海，交给最接地气的地产经纪人。

除了给国家的税以及城市建设的维修基金这些交给国家的费用。

3.新房首付低，相比二手房

新房按照成交价格贷款。比如购房价1000万，如果首套贷款就可以首付400万，贷款600万。

北京的二手房是按照往签价格（计税总价）比例贷款。比如购房价1000万，签价格最低500万，贷款就只能贷300万，首付700，还有中介费和税费，大部分房子不唯一有20%个税，还有部分增值税。综合交易首付成本比一手房会高。

当然新房也有很多劣势了

1. 交通单薄

一般以市中心为原点扩散的地方，形成了醇熟的住宅商圈。在一个新的社区落成之后，尤其是现在建在城市外围的新楼盘，在业主入住初期，基本上交通条件不会特别理想。

2. 交付晚、拿证晚

新房大多都是期房，购房时一般是看不到实际房子的，而且有时候交房还要面临向开发商进行维权的风险。这就要求购房者在选择新房时，具备一双“火眼金睛”了，以便选择一个更加可靠的项目。

如果是精装房，那就更要注意，装修方面也是满地坑的。可能精装的标准很高，结果收房时发现完全不是那么回事。

3. 配套设施有待完善

新房周边区域的配套，大多都是待建或者在建中，基本上到业主入住后，各种生活配套设施才会逐步完善，生活不太便利。

4. 学区不确定

买学区房已经是越来越多人换房的原因，但新房大多在城郊，不利于孩子进入城中优质学区。

二手房的优势

地理位置

选择二手房主要就是看地段了，你的工作，生活，教育各方面的便捷力度。

2. 即买即住

二手房和新房最大的区别就在于二手房是现房，即买即住，省去了很多租房费用，可以早日实现安家梦。

3. 房屋问题清晰可见

作为现房的二手房，很多问题都可以经过时间的洗礼暴露出来。包括渗水漏水，房屋屋顶、地面和墙面有无裂缝；市政配套，水、电、燃气、暖气管道是否破裂，甚至房屋本身的地段、户型、采光等问题。

购房者可以对自己未来的房子的情况一目了然。

4. 配套完善

二手房周边区域经过一定年限的规划和发展，周围商业、学校等生活配套等都完善了，交通络密集，生活也会便利许多。

生而逢时，城市正在高速发展。

我们因该接受这种时代的变迁，时刻改变自己的生活方式，敢于尝试各种新型产物以免被时代淘汰。

如果您有置业的想法，很乐意跟您探讨您的需求，帮助你置业成功。

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