高考加油商业零售从REITS看商业物业价值魏家

商业零售：从REITS看商业物业价值 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

上周平安零售指数下跌5.55个基点，跑输沪深 00指数 .1 个基点上周（ 0）平安零售指数下跌5.55个基点，同期上证指数下跌2. 个基点，沪深 00指数下跌2.42个基点。69家样本公司中 家上涨，65家下跌，1家平盘。细分行业中，平安百货指数下跌6.15个基点，平安超市指数下跌6.89个基点，平安专业市场指数下跌4.12个基点，平安专业专卖店指数下跌4.82个基点。

板块整体估值杀跌仍在继续上周零售板块继续羸弱表现，大幅跑输大盘及沪深 00指数。从个股涨跌幅来看，仅海岛建设、南宁百货和潮宏基实现正收益（1%不到），超过10个公司跌幅在10%以上，涵盖百货、超市、专业专卖店等多个业态（其中银座跌幅14%居首，超市及专业专卖店是上周个股下跌的重灾区）。自双十一电商盛宴以来，板块估值持续杀跌，我们重点跟踪的21家百货2012年平均PE估值在短短 周内从14.1X下滑至12.2X，部分公司12年估值甚至下滑到10X左右。

本周随笔：从REITS看商业物业价值近期板块估值中枢的急速下跌，一定程度上受到双十一电商盛宴的影响，也引发了市场对于传统零售渠道前景和价值的再探讨。我们认为，对于传统百货运营模式的质疑和担忧，不应该成为核心地段商业物业价值评索要赎金30万元。估的唯一依据。

我们在此前的周报中提到，以商业地产价值重估作为许多重资产公司的安全边际这一方法是无效的，但核心地段商业物业的盈利能力的重估，却是有意义的，即便某些业态（如百货等，受经营模式的限制，价值创造能力逐渐削弱）的盈利回报下降，转型其他业务模式（如出租等）仍有望获得较好的回报。

领汇房地产基金是一家港股上市的REITS，拥有122万平米零售物业及8万余个停车场，以运营购物中心获得租金收入为盈利模式。2012财年，公司租金收入59亿港币（其中零售47.6亿港币，停车场11.7亿港币），租用率92.9%，单平尺平均租金 5.8港币（约10.8港币/平米*天）。在购物中心的各业态中，百货、电器等主力店仅占面积20%不到，平均租金11.8港币/平米*天，处于中下水平。而租金水平最高的是街市/熟食（约24港币/平米*天），其次是个人护理/医疗/光学产品等（约19港币/平米*天）。因此，即便百货业态衰退，物业方仍可选择出租给盈利更通过对不同类型品牌的区分强的其他业态，这也是我们强调的物业盈利能力的重估。

弱势行情，谨慎介入进入四季度以来，零售板块连续数周跑输大盘及沪深 00指数，且多家零售公司股价创新低，板块整体估值中枢下滑15%左右。作为后周期行业，零售业在受到上游产业制约的同时，也会对上游产业有综合性反映。而在宏观经济尚未确认企稳的形势下，我们判断板块复苏可能较市场预期来的更晚，建议等待数据持续好转后再介入行业。

风险提示：人力、租金等成本上升压力；CPI低位运行抑制同店增速；经济放缓，消费需求低迷等。