专家支招刚需族如何避免开发商偷吃购房定金.鼓励

专家支招:刚需族如何避免开发商偷吃购房定金

[摘要]购买商品房之前，购房者都会选了又选，为“占”住房子，往往需要先交一万到两万元的定金，签下“认购书”。而后开发商会给购房者一周左右的时间付全款或交首付并办理按揭贷款。

在购买商品房之前，购房者都会选了又选，为“占”住房子，常常需要先交一万到两万元的定金，签下“认购书”。而后开发商会给购房者一周左右的时间付全款或交首付并办理按揭贷款。然而，对于要办理按揭贷款的购房者则需要注意了，您一定要在交定金前确认自己能否顺利在银行办下贷款来，否则，您交的定金就具有风险了。◆案例一：林先生准备购买某项目楼盘，在与开发商签订了“认购书”并交付了2万元定金后，计划以按揭方式购买，双方同时约定了签订正式“商品房买卖合同”的时间。但*终在林先生申请贷款时被银行拒绝，没法继续购房，而开发商也因此谢绝退还林先生的定金。

一旦被少儿班录取◆案例2：王小姐做小生意，月收入3000元，她在朝阳区看中了一套出价为50万元的二手房，由于手头积蓄能够首付30%，便决定向银行按揭贷款买房。由于没有单位，平时收入都是现金进出，无法提供银行要求的盖了公章的收入证明和存折流水账，王小姐对贷款申请能不能批下来有些担心。但中介人员表示，中介可代办。求房心切的王小姐便交了2万元定金，签了认购合同，托中介向业主砍价。

到较后，买卖双方谈妥以45万元销售，并签了买卖合同，付了首付款。然而*近，中介却告知王小姐，银行审批不过关，要她想办法凑钱，由于一时无处筹钱，王小姐便要求消除购房合同，然而中介和业主却表示，只能退房款，2万元定金不能退。王小姐表示是中介当时承诺没问题才买的，在中介，定金必须退，由此双方争执不下。

而不予放贷的缘由银行谢绝个人房屋贷款申请的情况主要分为3种，个人缘由、开发商原因以及政策风险等。个人原因：主要可能是借款人有严重的不良信誉记录、还款能力达不到放款条件、弄虚作假提供虚假申请材料等。而对于2套房贷的个人，也要核对其个人是不是还有贷款未缴纳终了。开发商原因：一般情况如果开发商存在不具备开发条件、开发商的开发手续不完备或开发商有严重的信用问题或者开发商有重大诉讼影响其偿债能力等情形，也会被银行拒绝申请贷款，因为此时开发商不具有保证担保的能力。政策缘由：所谓政策风险，可能是由于金融管理部门出台新的政策规定，使贷款人出现达不到申请条件，*终被银行谢绝贷款的情况。

律师分析：北京惠诚律师事务所陈楠一手房的认购合同和买卖合同都属于格式合同，开发商一般是不会跟客户建立某种约定的。所以客户在交定金认购房屋时要谨慎些，如果自己不放心，较好先向开发商指定银行委托的按揭服务机构提供一份详细的说明材料，让其请银行进行初步审核，肯定较高贷款额度，再交定金签认购合同。二手房则灵活很多，由于认购合同和买卖合同都是双方约定的，可以和业主协商好，在订立合同时，将自己的情况列明，并补充说明因银行贷款未获审批致使销售失败时，需要无条件退还定金。

陈律师表示，在上述王小姐的案例中，中介有错误，中介应负一定的赔偿。但对如何辨别是哪方原因造成的贷款不予批准的情况，这就需要购房者提交相干证据，以证明不是自己的问题，才能要求返还定金。律师提示：陈楠律师表示，其实购房者无论是签订认购合同或是房屋买卖合同，对自己的相干利益，一定要在之前和开发商签订相关协议，尤其是在购买期房的时候，因为看不到实体建筑，不免会在建成以后出现与开发商之前承诺的条件不符，因此，只要之前将相关承诺写进合同里，就会免去以后的很多纠纷问题。另外，在出现纠纷时不要轻言诉讼，一定要先做好充分调查取证并认真研究合同和法律规定，较好向律师咨询和请教，以取得专业的法律帮助，维护本身的合法权益。

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