地产一文读懂棚改的现在与未来的

地产：一文读懂棚改的现在与未来 类别： 机构： 研究员：

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棚改、货币化安置及资金来源是什么？棚改是指对棚户区进行集中改造，项目多集中在三四线城市。棚改货币化安置是指政府直接以货币的形式补偿被拆迁棚户区居民，目前成为去库存重要手段。

资金来源方面，国开行等政策性银行的专项贷款为主要资金来源，央行定向的PSL在棚改贷款发放中起关键作用。

棚改对销售与投资拉动作用如何？我们测算2017年棚改货币化安置面积占全国住宅销售面积的比例约为21.5%，2018年这一比例预计为17.6%。投资拉动方面，2018年棚改投资额占房地产开发投资完成额的比例预计约为15%，略低于2017年全年的17%。

棚改贷款流程及货币化安置比例影响因素是什么？央行通过PSL定向支持政策性银行，政策性银行再通过棚改专项贷为地方政府提供资金支持；地方政府在拆迁出让土地后偿还贷款；最后，政策性银行用这些资金偿还最初的央行PSL。货币化安置比例受当地市场情况、财政状况和库存影响。库存为最重要影响因素，若地区库存较低，实物安置比例应加大。

棚改对三四线城市影响、未来发展趋势及龙头土储结构如何？棚改对象多位于三四线城市，三四线货币化安置比例也较高（如江苏南京、苏州、无锡货币化安置比例合计为19.8 %，其他城市货币化安置比例为62.24%），棚改力度减弱对于区域楼市有一定程度影响。在低线城市去化周期下降到合理水平的背景下，棚改货币化安置比例降低对低线城市市场影响有限。展望未来，棚改任务将继续稳步推进，棚改及货币化安置工作将更多关注因城施策，同时加强资金使用效率，盘活存量。A股龙头房企土地储备结构中一二线占比较多，如金地集团约90%，万科与招商蛇口约为80%，保利地产约为60%。龙头房企布局的三线城市多为热点都市圈周边城市，发展空间较为充足。