商业地产高歌猛进难掩楼市虚火.鼓励

接过住宅地产接力棒

地产高歌猛进难掩楼市虚火

随着国内住宅地产变为众矢之的，商业地产越发受到开发商与投资客的青睐。市场也早有“商业地产将接过住宅地产接力棒”的传言，而且正是近两年来的国家楼市调控催火了这块“名不见经传”的市场领域。

然而，正如众多业内分析人士之前所预测的一样，一直被市场低估的商业地产开始发力。据高纬环球的显示，以今年一季度北京、上海商业地产市场情况为例，北京甲级写字楼平均有效租金环比上涨10.2%，达到每月每平方米 22元；上海甲级写字楼平均有效租金环比上涨4.9%，达到每月每平方米 6 元。

商业地产领域的蒸蒸日上与商品房市场调控，开发商战略转型，投资者蜂拥而上等诸多原因是脱不了干系的。4月18日，（，，）公司董事长李明就向媒体表示，远洋将商业地产与住宅地产的面积比例由现在的1∶9，逐步过渡到2∶8。对于市场重新布局的地产公司并不只有远洋一家，万科、金地、保利等地产龙头也都纷纷加入到当前商业地产开发的战场中。

5月17日，以投资者的身份走访了北京市区一处正在分层销售铺位的综合，该商城位于东城区木樨园桥附近。商城铺位销售主任侯女士告诉《中国产经》：“从4月16日开始出售铺位短短的一个月时间里，第五层共226间商铺销售殆尽，可供我们选择的仅仅剩下8间左右”。

在问询前来购铺者中投资者与自用者各占多少比例时，商城销售中心的另外一位接待人员向表示：“就目前情况而言，已售出的商铺有60%被投资者购买，剩下的40%商铺被那些用来自己经营的购买者够得。”

就在商业地产市场渐行渐火的同时，同样有业内人士表示担忧，如此快速的市场增长过程中是否存在一定的泡沫现象，这样的高增长会否带来新的负面效应。

中投顾问高级研究员黎雪荣在接受《中国产经》采访时指出，对于以开发商品住宅为主的传统开发商而言，商业地产的前期开发、中后期的运营和难度更大，专业性更高。

对此，一位公司内部人员坦言，转型的开发商在进行开发商业地产的过程中需要面对城市的选择，商业地产项目性质的准确定位，还有后期经营的可持续性等新问题，一旦开发商大规模地涌入这一领域，出现失误就是在所难免的。

另外，市场究竟需要多少商铺、写字楼并没有一个明确的数字，大批的新建商业地产尤其要警惕市场供大于求情况的出现。

从高纬环球提供的数据分析可以看出，伴随着新增的商业地产供应入市，今年一季度上海全市甲级写字楼的空置率达到6.9%，环比上升0.8个点。虽然，局部的地区出现了商业地产空置率上升的情况并不足以说明问题，但是在快速发展的当下仍有一些耐人寻味的感觉。

四次受审对当前市场的情况，正略钧策管理咨询顾问康桄瑀就对媒体指出，以北京为例，未来2到 年内各类商业地产项目将会出现集中爆发供应的局面，大量新项目上马建设可能是商业地产泡沫的征兆。

就在国内开发商大举进军商业地产的同时，外资也大幅度地涌入国内市场，与之前不同的是，外资更大程度地开始关注综合、商办类物业，这也为起步未稳的国内市场增添了一定的变数。

此外，也有专家学者对商业地产的发展前景提出了自己的看法，国内“政策市”的情况并不少见，商品住宅市场就是一个很好的例子，如果商业地产发展出现畸形情况，必然会受到政府的宏观调控，调控之后的市场会是什么状况尚无法预测。