按揭二次置业容易了

房贷篇

曾在去年下半年被严格控制的第二套房产贷款，终于出现了松动。昨日向深圳多家房地产中介公司及银行了解得知，目前第二套房贷款无论贷款比例还是首付比例，相比去年都已经大为放宽。

首付比例未变界定标准已放宽

去年，随着国家对于第二套房贷款细则出台，深圳各大银行纷纷提高了贷款的门槛。工行、深圳发展银行、光大银行等金融机构人士明确表示，收缩了个人房贷放款，主要措施包括对购多套房的提高首付，对申请人资质要求明显从严，对二手房评估价进行下调等方面。据了解，各银行对于第二套房首付普遍提高到五成。光大银行深圳分行表示，该行对包括个人房贷在内的综合消费贷款加强了控制，个人房贷按揭成数为七成，年数最多10年。同一业主每增加一套按揭房，首付须提高5％，即第二套按揭房首付为三成五，第三套房首付为四成，依此类推。而中国银行深圳分行、建行深圳分行甚至一度叫停了二手楼个贷。

而随着房地产市场的逐渐转冷，各地对于第二套房的界定标准也逐渐宽松，第二套房贷政策开始出现松动。从今年年初开始，上海、北京等地的多家银行开始陆续明确态度，各大银行的放贷热情也随之恢复和增加。而在深圳市场，政策也已经比去年下半年松动不少。了解到，建设银行首先对具体政策进行了初步界定。去年12月11日央行颁布的《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》中，“对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住住房贷款政策执行”，对于其中的“人均住房面积”这一项，建设银行将人均住房面积标准确定为26.6平方米。

但在首付比例上，昨日向包括建设银行、中国银行等在内的多家银行询问了解，发现并没有出现变化，目前二套房贷仍然执行央行此前相关规定，利率上浮10％，首付要有四成。但建行田贝支行房贷部门工作人员告诉，相比以前对于第二套房的界定已经变得宽松，如果之前贷款购入的房屋已经售出，再次申请房贷仍然可视为第一套房。

房产中介联手银行“打小算盘”

日前，联系中港房地产中介万科金色家园店，工作人员表示从春节过后，第二套房贷款政策已经出现了松动，现在已经可以贷到六成以上。他告诉，如果第一套房的贷款已经还清，第二套房最高可以贷到七成。世华置业人民南分店人员告诉，各家银行都已经普遍松动，首付降到四成以下，而到和中介合作的银行甚至可以只付三成。他告诉，渣打相对最为宽松，对于第二次置业只要是首次到渣打贷款，都可以拿到七成贷款。随后联系渣打深圳分行，工作人员表示，对于第一套房最高可以贷到八成贷款，第二套房最高可以贷到六成，但对于首次到渣打贷款者可以实行“优惠”上浮。

对于国家规定，各家中介机构也通过“想办法”来寻求突破。深房联梅林碧华庭居店工作人员告诉，尽管普遍首付都是四成，但如果房子价格低于市场价，中介可以通过其他办法降到三成。这位工作人员透露，中介一般与银行要另签协议，这就可以把成交价往高里报，这样就能把购房者的贷款额度提高几十万元。但这位人员表示，这种做法中介要找合作的银行进行，否则一般的银行不会“合作”。

此外这位人员表示，如果第一套房产贷款已经所剩不多，可以找担保公司赎出房产证，这样业主名下没有贷款，同时可以用第一套房产做抵押消费贷款，这样就可以按照第一套房的标准来二次置业。

随机联系上的楼盘售楼处，其销售人员一开始均较为热情地为介绍楼盘信息，而当表示购置第二套房花费相对较大时，销售人员各出其策为卖家“打小算盘”。其中尊寓的销售人员对说，可以购买两套一房一厅的特价单身公寓打通，一共66平米总价100万，算起来比58平米两房两厅总价104.4万的户型要划算。但当涉及到第二套房的首付及贷款利率问题，销售人员均对不低于“四成”的首付比例毫不松口。

业内猜想

深港合作加强仍会拉高房价

崔元星深圳本是土地资产管理有限公司总咨询师

我认为，第二套房贷加息或减息是“隔着靴子挠痒”。首先从调整手段来看，加息作用不大。通过增加第二套房贷利率、首付比例等收紧银根的方法来调整楼市问题，这种做法不应该常用，即使短时间内产生了效果，也会给市场留下后遗症，因为这不是左右房价的关键因素。

其次，从目前楼市的走向来看，政府亦不需要再通过金融手段影响楼市。周日发布的《房地产蓝皮书》指出，尽管今年中国房价上涨幅度将大大低于去年，但出现房价拐点的可能性不大，因此也不需要政府来“救市”，减息没有必要；而房价上下属于市场行为，政府“打压”高房价则是行政手段干预市场行为，从“两会”期间政府透露出的信息来看，通过加息压抑房价的方法可以不再使用。

最后，即使加减息，也不可能对楼市产生太大影响。中国楼市方面的供需关系至少在20年内不可能达到平衡，在供求不平衡的情况下，通过金融手段调节房价不现实。此外，深圳是一个比较特殊的城市，深圳外来人口的剧增使深圳对楼市的需求相比其他市场更旺盛，深港区域有竞争，这个竞争使深港的房价比已经从1999年的8：1升到2007年的2：1，今年深港合作进一步加强的趋势，仍然会拉高深圳的房价。

今年不太可能再度加息

陈德才承翰投资开发公司副总经理

目前看来，去年一系列针对第二套房买卖的金融调整手段，已经起了一定的作用，但这个力度对房价是间接的。国家通过对投资者的制约，压抑投资者对房屋的需求，使真正的置业者可以买到房，在这个过程中，总体上对楼市的需求下降，虽然供应量也有所下降，但这个供求关系的变化间接影响了房价。

一方面，去年的政策已经对楼市的供求关系起了平衡作用，使目前的楼市发展已经调整至相对低迷，另一方面，其实加息等手段对正常置业者的需求也会有所限制，这些政策相对会给楼市带来一定的“后遗症”，所以认为今年加息等政策的再出台会比较难。

但国家对楼市的调整仍然会继续，估计下半年会出台一些政策，例如对开发商贷款方面的执行力度会放松，相对刺激供应方面的增长，使楼市的供求关系进一步平衡。

专题统筹：杜雅文 李骏

本版采写 本报 徐维强 唐洁石 秋菊 杜雅文 见习 刘杨

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