行业地产市场转入冰冻期首次降价可能出现在20

地产：市场转入冰冻期 首次降价可能出现在2017年一季度 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

政策执行史上最严；需求回落上周我们用三天的时间考察了上海、南京、苏州的开发商、项目、中介及银行，从而了解目前的市场趋势/情绪。在最近的调控政策出台之前，这三个房地产市场是长三角地区最活跃的市场。

要点：1)虽然调控政策与此前周期类似，但执行力度空前之大；政策旨在全面抑制投机/投资需求。具体而言，执行的重点在于：a)控制预售许可；b)打击可能引发/鼓动紧急购房的营销举措；c)严格限制对二套房购房者的按揭贷款。2)因此：a)我们在上海考察的四个项目均延迟新开楼盘，因其期望售价较今年上半年上一期上涨20- 0%；b)南京市政府设定各区的房价上限；c)苏州年底前不再发放预售许可； )开发商表示，10月初调控政策出台以来，上海的客户流量大幅下降，南京/苏州则下降了%；4)由于年初以来销售额已显著超出预期，目前开发商的现金流压力较低。我们注意到目前110家A股上市开发商的平均净负债率和总杠杆分别为87%和78%，而2015年底为97%和77%。

市场情绪恶化；首次降价可能始于2017年2月/ 月通过开发商/中介了解，最近几周里购房者的观望情绪升温，而且降价预期已明确形成。由于调控政策出台前三分之二或更多的购房行为源于投资需求，当前房价对于大部分首次购房者而言可能仍无力承受。开发商/中介预计首次降价可能出真的就这么简单吗？正当这一“华丽丽”的逆转令人大跌眼镜时现在2017年2月/ 月。但其预计如果价格开始走软，政策执行将会放松。

估值已处于周期谷底，但缺乏积极推动因素我们研究范围内的A股/H股目前股价较2016年底预期净资产价值平均折让2 他们来温州并无明确作案目标%/51%（我们假设2017年一二线城市的房价较当前水平下降%）并对应1.9倍/0.9倍的2016年预期市盈率，而201 年下半年-2014年下行周期均值为52%/4 %和1.6倍/1.1倍。虽然我们认为H股估值已计入不利的房地产市场前景，但股价可能保持在目前的低位，因为预期房价疲软而且没有政策或成交量方面显著的积极推动因素。