杨少锋开发商资金紧张个月后或现房价最低点.DG

项目位于双流县以北【相关视频推荐】：访谈一：访谈二：访谈三：访谈四：访谈五：访谈六：访谈七：访谈八： 主持人：我看，在博鳌上提出了四个观点，比如说价钱降下来了，但是销售还是没有销售，价钱降下来了，销售上去了，或者价钱不降销售也不上去，您四个发展方向，您更侧重于哪个？

嘉宾：现在目前的形势是这样的，现在许多开发商，第一类我们说是没法降，第二类是不敢降，因为降了没有效果，比如说到底降多少者能买账，如果对于一个上市公司，对于一个职业经理而言，他的决策要承担巨大的压力。比如我卖2.5万的盘，降到2万，如果销售能够一下子在一周两周十个亿，五个亿，我能交代过去。要是我降2万还是卖不动，我可能面临进退两难的情况，所以许多开发商现在没有是判断不准，该不该降。

主持人：看周围的人在降不降，看其他的开发商降不降？

嘉宾：所以他在观望判断我到底降多少，什么时候降，这是第二类的开发商不敢降。第三类的开发商，降了没有降到位，我是打了九折，但是九折还是虚高，比如像通州很多楼盘，当时已经报价2万6和2万7，既使打一个九折，价格还是在2万4左右，价格跟通州的主流楼盘大概在1.6到1.8万之间还是有一个很大的差距。所以虽然降了，没有降到位。

第四类开发商，根本不想降，我也没有其他盘了，我也不缺钱，我有很多的现金，我降了干吗。所以目前市场上基本上是四大类的开发商，单从下半年来看，随着这次宏观调控有一个比较大的特点，它是一个组合拳，这个组合拳除了政府出台硬性的规定，迫使开发商降价之外，甚至国土资源部公布的清算囤地的名单，这个名单首先是递给和证监会，就要求银监会和证监会，让不允许对这些囤地的项目企业发放，不允许这些企业进行股市融资。那么就把房企融资渠道堵死了，那么堵死了，最近北京又刚刚有风声，说北京市要把预收资金进行监管，如果这个政策要实行的话，可能市场上90%的开发商都会面临着资金链非常紧张的境地。

主持人：包括万科和保利吗？

嘉宾：一样的，尤其是北京出台这个政策，我认为对于整个行业，是一个毁灭性的打击。房地产行业的资金构成，主要有几大块，第一是自有资金，绝大部分开发商在买地的时候，自有资金基本差不多了，因为国家规定自有资金只是占到整个项目总投资的三分之一。

那么第二块是属于预收房款，银行贷款，建筑商垫资，基本上可以说房地产资金这几块。现在银行的开发贷基本上已经停了，以前圈了一块地，然后边开发，边交钱，边办土地证，现在规定是招拍挂基本上一年之内地价都得一次性付清，这个路给堵死了。

第三个现在市场不好，预收起不到太好的效果，那么销售回款实现不了。

第四个因为现在房企资金链紧张，所以建筑商不敢垫资，所以房企的融资在逐渐逐渐变得更加恶劣，在这种情况下开发商的资金链会越来越紧张，所以我们认为，尤其是到今年下半年，刚好会面临着越大，第四季度很多银行的贷款到期要还贷款，很多工程款垫资，到这个时候建筑商要施工，要工人工资，各种费用，一年一度的税务清查开始了，房企在每年第四季度末和第一季度初，是他资金最最紧张的时候。所以现在我们是看到是有一些企业不缺钱，但是他帐上有资金，并不意味着不缺钱，因为他很多该开支的钱，可能银行贷款这一笔的到帐可能11月份还款，那么在这个时间点现在是还没有到达还款，可以不着急，但是到时候会紧张。所以我觉得今年整个房地产行业，资金最紧张会是今年的11月份到明年2月份。

主持人：可不可以判断，今年11月份到明年2月份，会是一个房价下跌的时间吗？

嘉宾：对，应该来讲今年的11月份和明年2月份，应该是全国房价的最低点，但是不是意味着到时的价格就一定比现在低，他也不一定的，因为以通州为例，许多该开盘的楼盘基本价格已经降到位了，降到位了以后都面临着一个问题，前面我已经卖掉一部分客户了，因为已经从2万5降到1.7万，我在往下降，我还能有多大的空间，可能只有1、2千，但是再往下降，实际上效果也不太明显。那么在这个时候可能绝大部分，宁可往上走，而不是往下走，所以现在目前市场形成比较乱，三分之一的项目降价了，价格降到位，三分之一的项目虽然降价，但是价格没到位，三分之一的项目还在观望。