上海证券限购既制约流动性释放又可能引发社呢

上海证券：限购既制约流动性释放 又可能引发社会资产重配 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

主要内容：

从政策信号看，“国五条”比“国十条”更紧，更细，更严，调控手段也具体化、多样化，房产税未出却弱于市场预期，对股市影响弱于“国十条”。各地限购后，楼市成交量明显回落，市场迅速降温。

地租资本化的过程必然是货币流动性过剩的过程，房地产行业的繁荣，至少在三方面助推了货币流动性的释放，并实现社会总财富的扩张。

限购制约流动性释放，一方面房地产交易缩量对流动性有负面影响，另一方面长期交易缩量影响土地资本化，总量上对流动性形成负面影响，另外，二三线城市的地租资本化推动的货币流动性过剩会低于以往的一线城市。

限购将引发社会资产重配，股市是一个重要方向。

基于我们对房地产行业未来的总体判断，未来收紧货币是大趋势；房价进入长周期的平稳或下降通道；但房地产行业的实体投资持续繁荣（投资增速高），调控对金融环境和实体经济冲击不大（投资保持高速、经济高速）。我们对房地产上下游各关联行业的看法，更多的考虑从各自行业的产业景气状况、行业供需状况和业绩因素等方面作出投资判断。

维持10月20日临时策略对行情逻辑的判断，仍维持我们秋季策略（9－11月）对指数2500－3000点核心区间的判断。3000点以上压力非常大，指数消化上面空间需要更长时间和更多的换手。

煤炭、有色等升值受益板块、银行、汽车、化工、机械等低估值价值股以及受益于十二五规划和战略新兴产业发展的新兴技术类行业和公司都可重点关注。货币博弈还远未结束，对资产性行业的主题投资仍可保持密切跟踪。

报告基于如下判断前提：未来回收货币是大趋势；房价进入长周期平稳或下降通道；房地产行业持续繁荣（投资增速高），调控对金融环境和实体经济冲击不大。

一、新国五条及限购令两次调控政策比较在4月17日“国十条”公布后房地产市场一度进入长达三个多月的观望期，但随着投资者期望房价有所下跌的预期再被打破，交易量开始反弹，在将要进入十月的关键时点，三部委再度联合出台“国五条”，从政策导向上再度明确调控的决心。

在今年4月出台的“国十条”中，规定“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。”而“国五条”已经成为全国一刀切的政策，已经被明确为“各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。”在首套房的首付比例上，“国十条”规定为“对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于30%。”而在“国五条”中，已经没有了这些面积等方面的界定，直接成了“对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上”。

从扬子基金成立至今 对于近期市场出现的通过消费贷款买房的情况，本次“国五条”也加以限制，要求“各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。”另外，“国五条”将“国十条”中规定的“地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。”再次细化为“上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。”作为市场一直关注的房产税问题，“国五条”最终给予了明确，“加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。”同时，“国五条”还明确了“加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查。”