再造.源泉

■本报 刘筱晨 北京报道

十年来，北京CBD成就了多个知名企业家，潘石屹便是其中最典型的一个，他旗下的多个SOHO项目在CBD地区曾一度火爆。

但是，十年后，不管潘石屹愿不愿意，SOHO却被诸多业界人士视为北京CBD的一大“败笔”，这源于对SOHO开发以及经营模式的质疑。“产权零售”的开发模式潘石屹玩得炉火纯青，但由此产生的物业纠纷、管理混乱、对区域环境带来的负面影响也使之饱受诟病。

随着10 月16日CBD东扩方案最终浮出水面，可以发现，北京CBD的规划者显然注意到开发模式对区域功能及结构优化的重要性。按照新规划，东扩区新增的 00万平方米写字楼，将不再完全延用CBD原有的“开发商拿地—建楼—出租(出售) ”的开发模式，而是转向为部分企业客户“量身定制”高品质的专业商务楼宇，并且不再采用“散售”方式，转而力求整栋出售。

纵使潘石屹在CBD的项目开发量占CBD传统核心区总开发量的五分之一，但其引以为傲的“散售”将不再受CBD欢迎。

“开发商执行力和政府控制力是影响CBD东扩的关键因素，决定CBD东扩成败的关键在于，政府是否有立足长远、前瞻性的好规划，能否提供高效的配套服务，以及政策能否得到良好的执行等”。中国城市商业点建设管理联合会副秘书长董利如是认为。

开发模式之变

根据CBD东扩规划方案，CBD计划向东扩展 平方公里，南至通惠河，北到朝阳北路，西起西大望路，东达东四环。东扩工程将于今年年底正式开工，将在未来6至8年内建成，朝阳区为此计划投资70亿元。东扩区规划新增写字楼 00万平方米，用于吸引世界500强企业、总部经济以及文化创意企业的入驻，其规模相当于再造一个CBD。

在“新”CBD的建设上，将采取与“老”CBD截然不同的开发模式。北京市朝阳区委书记 表示，东扩区的土地开发将不会完全实施以前的模式，在土地进行一级开发之后，会邀请有意向落户的国内外大企业提出建设方案，对楼宇的高度、规模、外观、附属设施等进行“量身定制”。

此前，CBD一期开发建设主要采取以房地产开发商为主的模式，一定程度上，该模式见效快，市场化程度较高，但也存在着明显的弊端，比如房地产商更注重追逐利润，没有实现区域内功能与结构的最优化等。

但来年的任务更加艰巨事实上，近年来，尽管CBD地区新增供应多以甲级写字楼为主，但由于历史原因，CBD核心区写字楼存在良莠不齐的现状，如建外SOHO等部分项目因以“散售”为主，开发商将产权分散出售给小业主，失去了对写字楼的管理控制权，而小业主同样追求利润最大化，谁出的租金高即将商铺出租给谁，使得写字楼的档次难以提升，影响区域环境。

为避免重蹈覆辙，CBD东扩区在商业楼宇的开发模式、经营管理等方面均在谋求新变化。据悉，东扩区采取的“量身定制”模式，具体操作方式主要包括开发商与有购买意向的企业合作开发、开发商面向企业对口开发两种模式。

“‘量身定制’是商业地产发展的趋势，对于区域价值的提升有着至关重要的作用。”董利表示，由此，企业将一改早前被动的局面，在写字楼的选择发展空间方面将获得一定的自主权，便于有实力的企业以及符合CBD功能定位的企业落户以促进CBD的发展。为国际金融企业、地区总部量身定制的物业，也将大幅度提升区域项目档次。