北京市土地招拍挂市场分析报告2017年全生存

北京市土地招拍挂市场分析报告(2017年全年)

2017年，为落实中央关于“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，北京市从传统的需求端调整向供给侧结构性调整转变，土地招拍挂市场逐步呈现平稳健康的发展态势。2017年土地招拍挂市场全年成交总面积835.85公顷，成交总价2796亿元;居住用地供应力度加大，住宅用地进入全面限价时代，土地溢价率下降幅度明显;近郊新城区土地供应量占比六成，共有产权房八成集中在城区和近郊新城区。

2017年，北京市全面落实党中央、国务院关于土地和房地产市场调控的各项要求，积极推动减量发展、非首都功能疏解、土地供给侧结构性改革，供减挂钩、限购、限贷、限商改住、租购并举等组合拳接连出击，全面稳控土地及房地产市场，调控效果逐步显现。

预计2018年，北京市在市场调控方面，短期继续坚持调控力度不放松，中长期加快推进住房长效机制政策的落实与细化。调控手段从传统的行政调控向市场化倾斜，并积极探索土地制度改革。土地供应将全面落实城市总体规划，供地计划执行的有效性将继续加强，保持土地供应合理规模优化供应结构，加强职住平衡，加快建立租购的并举住房体系，保障多层次用地需求。

一

2017年土地招拍挂市场成交情况

1成交量和成交总价为近三年来新高

2017年，北京市土地招拍挂市场共成交土地102宗。成交土地总面积835.85公顷，同比增加93%;土地成交总价为2796.02亿元，同比增加228%;规划建筑规模1380.26万平方米，同比增加135%。居住用地成交面积539.94公顷，是去年同期成交面积的5倍。

从分布区域来看，全市除西城区外其他15个区均有成交地块，其中大兴区(含亦庄)成交面积和成交总价均居于榜首。各区土地成交情况见图1。

图1 2017年各区土地招拍挂市场成交量和成交价格对比图

从供地节奏看，2017年4月初，北京市下达了全年的土地供应计划目标，目标导向作用明显，4月份土地成交量达166.74公顷，占全年土地成交总量的19%。下半年各月份土地成交量相比上半年明显增多，详见图2。全市加快各类用地供应节奏，密集推出地块，努力实现各类土地供应目标。

图2 2017年各月份土地招拍挂市场成交总量图

2优化土地供应结构，居住用地供应力度加大

2017年，北京市积极落实土地供给侧结构性改革，增加居住用地供给力度。居住用地成交总面积539.94公顷，占土地市场成交总量的65%，其中：共有产权房折合土地成交面积155.91公顷，占总成交量的19%;普通商品房成交面积384.03公顷，占总成交量的46%。部分居住组团的商业配套功能不断完善，全年商业用地成交面积122.24公顷，占总成交量的15%;进一步加强新城产业园区功能，促进职住平衡，全年工业用地成交面积为173.67公顷，占总成交量的20%。详见图3。

图3 2017年土地成交地块结构图

2017年成交共有产权房用地155.91公顷，其中82%集中在城区和近郊新城区，面积128.23公顷。此外，2017年12月已推出约51公顷共有产权用地，预计2018年1月成交。北京市将超额完成共有产权房用地供应计划。

3居住用地全面“限房价、竞地价”，土地溢价率下降幅度明显

自2016年底，为平稳土地市场，北京市创新土地供应方式，企业参与土地市场竞争更加理性，土地成交溢价率下降。

2017年居住用地供应全面实行“限房价、竞地价、竞自持”等方式。居住用地平均溢价率为26%，相比2016年下降4个百分点。全年土地供应量大，合理确定共有产权房销售限价，开发企业可选择的余地大大增加，有效降低了居住用地的溢价率。

此外，商业、办公类项目规范管理，有效抑制了商办类项目过热的情况。2017年商业用地平均溢价率17%，相比2016年下降18个百分点。

4土地成交量集中在近郊新城区

2017年，北京市土地招拍挂市场成交土地总面积835.85公顷，其中城区土地成交面积205.17公顷，占总成交面积的25%;近郊新城区土地成交面积492.64公顷，占总成交面积的59%;远郊区[1]土地成交面积138.04公顷，占总成交面积的17%。详见图4。土地供应集中在近郊新城区，进一步推进新城组团开发建设，落实承接中心城区各项功能。

图4 2017年不同区域土地成交情况图

二

2017年土地招拍挂市场相关调控政策总结

1落实减量成为城市发展方向

新版城市总体规划突出强调减量发展。2017年9月，《北京市城市总体规划(2016年-2035年)》获得党中央和国务院批复。新版城市总体规划突出强调减量发展，坚守建设用地规模底线，严格落实土地用途管制制度。要求城乡建设用地规模在2016年2945平方公里基础上，到2020年减至2860平方公里左右，到2030年减至2760平方公里左右。

推行“供减挂钩”，落实减量发展。《北京市实施经营性建设用地供应减量挂钩工作指导意见(试行)》(市规划国土发〔2017〕59号)和《北京市城乡建设用地供应减量挂钩工作实施意见(试行)》(市规划国土发〔2017〕419号)文件印发，下达了各区至2020年的城乡建设用地减量目标，进一步明确了建立“供应”与“减量”相挂钩的工作机制。各区的年度城乡建设用地减量考核任务由土地供应量决定，通过规划引领、供减挂钩

，盘活存量、严控新增，多拆少占、多拆少建，调整结构、优化布局等措施，以土地供应为激励，实现城乡建设用地规模减量的目标。

做好功能疏解与功能承接，将京津冀协同发展推向深入。疏解北京非首都功能是京津冀协同发展的“牛鼻子”，做好功能承接是落实“四个中心”战略定位的关键环节。2017年，北京市通过“疏解整治促提升”专项工作，北京市紧抓疏解非首都功能这个牛鼻子。同时，北京市加强近郊新城区土地供应，加大新城配套设施用地供应力度，做好中心城区部分疏解功能的承接工作。大力保障京津冀协同发展重点工程、生态环境用地等的需求，促进京津冀协同发展向纵深推进。

2深化供给侧改革，探索土地供应新思路

深化土地供给侧结构性改革是推动土地及房地产市场平稳健康发展的必然要求，其核心要求是从传统的需求端抑制向供给侧结构调整转变。2017年4月初，住房城乡建设部和国土资源部联合发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作通知》(建房〔2017〕80号)，明确要求强化住宅用地供应调控目标管理，根据商品住房库存消化周期，适时调整住宅用地供应规模、结构和时序，采取灵活竞价方式，稳定土地市场。

随后，北京市印发《北京市年及2017年度住宅用地供应计划》，明确提出加大土地供应力度，努力稳定市场预期，推动住房用地供给侧结构性改革，促进完善租购并举住房体系。以计划目标为引导，全年土地市场住宅用地供应力度大、节奏快，有效落实了中央要求和计划目标。

3调控组合拳接连出击，全面稳控房地产市场

2017年3月，市住建委等四部门联合发布《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》(京建法〔2017〕3号)，提出根据首套与非首套、普宅与非普宅等标准差别化提高首付比例，抑制投机投资性需求，引导市场回归理性。

2017年3月市住建委等五部门联合发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》(京建发〔2017〕第112号)，从规划、建设、销售、使用、信贷等方面规范商业办公项目，有效抑制商办类项目过热，进一步规范土地市场。

2017年4月，市规划国土委等五部门联合发布《关于进一步加强产业项目管理的通知》(市规划国土发〔2017〕121号)，强调产业项目应当严格按照规划用途组织设计、开发建设及使用，未经批准不得转让和分割销售，严禁擅自改变项目规划用途作为居住使用，有效规范产业项目管理。

2017年6月，市住建委发布《关于办理商品住宅项目预售许可有关事项的通知》(京建发〔2017〕243号)，旨在降低项目入市门槛，鼓励加快项目入市销售，将在途库存转变为实际供应，从而稳定和引导市场合理预期，缓解供需矛盾。

一系列调控政策的实施，恢复土地及房屋的本来属性，规范了房地产市场体系，有效缓解供需矛盾，对于平抑房价起到了立竿见影的效果。

4完善租购并举住房制度，落实差别化调控目标

2017年下半年，北京市连续出台了多项共有产权房和租赁房相关政策，为建立租购并举住房制度奠定了基础。

9月29日，市住建委同相关部门联合印发了《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知(京建法〔2017〕21号)》，要求加快发展本市住房租赁市场，规范住房租赁管理，推动建立购租并举的住房制度，促进房地产市场平稳健康发展。

9月30日，出台了《北京市共有产权住房管理暂行办法》(京建法〔2017〕16号)，提出“自住型商品房”将被“共有产权住房”替代，符合条件的购买对象可与政府按份共有产权方式购买用房，努力构造梯度消费，有助于实现房屋居住属性。

10月31日，市规划国土委与市住建委联合印发《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》(京规划国土发〔2017〕376号)，文件明确我市下一阶段集体租赁住房工作的基本原则和政策措施。

共有产权住房和租赁市场政策的不断完善，有效推动了“基本住房有保障，终端需求有支持、高端市场有调控”的住房保障和供应体系的建立，是实施差别化住房调控的重要手段，也为住宅用地的供应提供了明确的方向。

三

2018年土地市场发展趋势研判

2018年中央经济工作会议明确提出“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”，“完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性”。2018年，北京市土地市场将继续加强土地供应，推动住房用地供给侧结构性改革，努力建设和谐宜居之都。

1短期调控力度不放松，中长期加快长效机制建设

2017年北京市土地市场多措并举，逐步呈现平稳健康发展态势，但尚未形成稳定周期规律。2018年势必成为短期调控与长效机制建立相结合的转折点。短期将继续沿用“限房价、竞地价、竞自持”等限制条件的地块出让方式，保持调控政策的连续性、稳定性。中长期要加快住房制度改革和长效机制建设，加快相关长效机制政策的落实和细化，坚持调控目标不动摇、力度不放松，促进土地及房地产市场平稳健康发展。

2土地调控手段向市场化倾斜，积极探索土地制度改革

基于2017年的土地市场调控政策及运行特点，2018年将继续坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”这一定位，在限购、限贷等行政调控手段的基础上，进一步发挥市场化手段的调控作用，综合运用财税、金融、投资、信贷等政策，保障土地市场平稳健康发展。

与此同时，积极探索土地制度改革，完善供地制度。积极推进集体经营性建设用地入市、乡镇统筹利用集体建设用地试点和集体用地建设租赁住房工作，提高土地供应能力。进一步完善产业用地精细化管理，实行差别化的土地供应政策，出台土地供应制度改革的顶层设计方案等。

3加大居住用地供应，加快建立租购并举住房体系

2017年，租购并举的住房体系建设受到社会各界空前关注。随着北京市住房制度改革和长效机制建设的深入，租购并举将成为新时代背景下的新格局。2018年，土地供应要进一步落实城市总体规划关于完善住房供应体系的“四个70%”[1]的要求，科学落实租购并举体系，主动满足多层次的需求，实现人民群众住有所居、和谐宜居。

按照《关于完善区级保障性住房专业运营管理机构的指导意见》的要求，目前多个区均组建了保障性住房专业运营管理企业，这将进一步提高各区保障性安居工程用地供应的供应力度和供应效率，为2018年公租房用地、棚户区改造用地、定向安置房用地的顺利供应奠定基础。

按照市委市政府做出“年五年内供应1000公顷集体土地用于建设租赁住房”的安排部署，2017年北京市实现集体土地租赁住房用地供应203.9公顷，超额完成年初的供地目标。根据各区项目的进展，预计2018年也将完成不少于200公顷集体土地租赁住房的供应任务。

4以城总规和供地计划为导向，保障多层次用地需求

按照《北京城市总体规划(2016年-2035年)》的要求，2018年土地供应应紧密结合“一核一主一副、两轴多点一区”城市空间结构，努力促进核心区旧城改造，加强城市副中心用地供应，优化主城区用地功能，完善平原地区新城职住平衡和承接相关功能的用地保障，提高生态涵养区土地可持续发展的能力。

根据正在编制的供地计划，2018年北京市土地供应将以实现城市总体规划为导向，以提升首都功能、有效疏解非首都功能为目标，充分考虑“职住平衡现状、三城一区产业增量、区域职住平衡、新城综合承接能力和生态涵养区”等因素，突出把握首都发展、减量集约、改善民生的要求，继续加大住宅土地供应力度，充分保障基础设施、科研和产业用地需求，支持高精尖产业项目落地，努力建设和谐宜居之都。