万单价地王猜想公寓售价会有多高.DG
万柳地块以4.29万元/平方米的楼板价成为全国住宅单价地王。然而早在2010年2月,商住性质的闸北区苏州河北岸东块1街坊 (苏河湾)以楼板价52855元/平方米的价格,成为当时“全国单价最高地王”。
和万柳地王一样,上述地块也有着苛刻的出让条件。根据当时的报道,该地块所开发的物业必须持有经营,办公楼不得分割出售,竞买人须有保护保留建筑改造开发及高档酒店开发与的经验。
《每日经济》昨日(7月17日)从苏河湾开发商华侨城方面了解到,项目有 万平方米将开发成酒店并持有,计划销售的公寓只有200套。这为上述“地王”地块留下悬念:素来以城市综合体开发闻名的华侨城,究竟会以多高的价格出售这一地块上的公寓?
回收投资或依赖住宅
据了解,上述闸北区苏州河北岸东块1街坊地块土地用途为公共设施用地(商办、文化娱乐)、居住用地、市政公用设施用地及公共绿地,总面积约4.2万平方米,出让面积约为 .56万平方米,容积率 .74,其中含保留优秀历史建筑和开发可建两部分,住宅比例不大于45%。
根据出让面积和容积率计算,苏河湾项目的地上建筑面积为1 . 1万平方米。
按照上述出让文件,苏河湾地王可以出售的住宅部分建筑面积不超过5.99万平方米,而项目剩余部分也并非全部可用于销售。按照规定,开发商还需要自持一部分商业面积。
华侨城苏河湾项目的相关负责人昨日向《每日经济》透露,华侨城苏河湾项目所持有的商业物业至少包括一栋 万平方米的酒店,以及不可以出售的地下商业广场。
该法案规定所有游行和抗议活动必须提前向内政部门提出告知函今年1月1 日,华侨城亚洲发布了一份公告。根据公告,苏河湾项目绝大多数的预计物业将于2012年开始销售,华侨城上海置地仅保留其中的小部分。
华侨城以开发城市综合体而闻名。在房地产业界,城市综合体开发模式的精髓是通过销售住宅回笼大部分资金,进而以较低的资金成本经营物业。
中房信研究总监薛建雄告诉,项目周边的写字楼大宗交易平均单价为4万~5万元/平方米,离华侨城项目的楼板价尚有一定的距离。而上海中原地产物业顾问有限公司研究总监宋会雍则表示,周边的写字楼项目价格为 万多元/平方米。
在这样的情况下,苏河湾1号的前期投资将更多依赖于住宅销售收入。但华侨城上海公司的有关人士表示,上述地块开发的住宅只有200套。这让外界好奇,华侨城苏河湾的公寓究竟会以多高的价格对外出售。
薛建雄表示,尽管距离上海人民广场很近,又有苏州河的天然水岸作为自然景观,但苏河湾的住宅部分预计售价也只有8万~10万元/平方米,以这样的价格,想要收回全部开发资金,根本就不现实。
华侨城苏河湾项目负责人对此表示,该公司不会用销售住宅的收入来收回持有的酒店、商业物业的资金。
如果无法像其他城市综合体那样运作,华侨城将面临较高的资金成本。根据华侨城年报,该公司的资产负债率达到71.71%,目前1年期以上的利率为6%。
销售方案尚待批准
全国单价最贵地王怎样才能“脱困”?薛建雄给出的方法很简单——卖。
薛建雄说,地块土地出让文件规定部分物业必须持有,这个问题不难解决。华侨城并不需要将这部分产权直接出售,而可以将拥有物业的项目公司间接转让,以规避土地出让文件的规定。他表示,苏河湾地下建有大量商场,可以成为项目的重要卖点。
上海市城乡和建设交通委员会的公示信息显示,这一项目的总建筑面积为21万平方米,扣除规划建筑面积1 万平方米后,余下的8万多平方米被认为是地下商场的面积。
按照这一设想,在苏河湾1号的住宅对外销售后,其持有的商业部分也可以对外转让。此外,办公楼也至少可以平价出售。
不过,薛建雄的猜想目前未得到证实。华侨城苏河湾项目公司有关人士表示,目前部分项目的销售方案和销售价格已向总部汇报,需要等待华侨城总部的最后批准。
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