苏州升级调控有用没其他城市会不会跟随美食

苏州升级调控有用没，其他城市会不会跟随？

苏州要限售的消息，在当地坊间传了一个月了，昨晚落地，没人觉得惊讶。

这次苏州调控升级的主要内容是：

1、新居限售3年。苏州工业园区全域、苏州高新区部份重点区域，新建商品住房，购房人自取得不动产权证之日起，满3年后方可转让。

2、园区二手房限售5年。苏州工业园区全域二手住房，购房人通过二手住宅市场交易新取得不动产权证满5年后方可转让。

3、土地竞价调整。苏州市内，土地竞价超过市场指导价10%（不含10%）的需工程竣工验收后方可申请预售许可的规定，调剂为超过市场指点价5%～10%需工程竣工验收后方可申请预售许可；土地竞价超过土地出让市场指点价25%（不含25%）后转为一次报价出让方式的规定，调整为超过市场指导价10～25%后转为一次报价出让方式。

该市调控升级的缘由，与上述3条几近是逐一对应：

1

苏州工业园区全域、苏州高新区尤其是文件提到的部份重点区域（东起京杭运河，西至珠江路，南至竹园路，北至邓尉路），稳稳的抱住了她房价上涨较快。

2

二手房成交活跃，房价压力迅速增加。4月份苏州的二手房成交增幅和热伊吃惯了你们联华的牌子度，位居全国热点城市前几名。全市尤以苏州工业园区为最。

3

土地成交升温。今年3月以来，苏州一批成交地块的溢价率超过30%，某著名地产商抢到的一幅地块，溢价率高达57%。有些地块的楼面价直追区域新房备案价。

可以发现，苏州这次调控相当温和，无论是新居还是二手房，限售都是限定在特定区域内。看起来是精准调控，实际上是要将调控的力度和范围控制在最小程度。

苏州市这么做，有它的苦心。我们猜测，可能是中央主管部门的要求，苏州市不得不听。4月19日政治局会议重申房住不炒，当日晚上住建部称已对部份房价、地价波动幅度较大的城市进行预警提示。

但这类打补丁式的调控，只是应付式的，市场格局并没有产生本质改变。5月份市场会有所观望，但调控的边际效应很快就会减小到微弱的地步。

苏州就是鲜明的例子。原有的限购限贷限价的调控政策在继续，当地楼市经过几年的自我修复，在没有新的变量的情况下，房价、地价开始了新一轮的上涨。其中，二手房的市场化程度最高，反应最敏锐，它发出的信号最值得重视。

有政治局会议对调控基调的重申，有住建部的敲边鼓，其他城市，房价、地价上涨较快的城市，都非常有可能跟随苏州市升级调控。但我们判断，同样，新的调控也是打补丁式的，比较温和，谈不上多严厉。再说，应该限购限贷的城市早就限了。

不过，去年底曾有一轮声浪说，今年微调放松的城市会增加，但目前来看，微调是微调，但微调的方向是“收紧”，温和收紧。

前面我们分析苏州房价、地价上涨的缘由时，有意忽视了一个因素，那就是放松落户政策的效应。

国家发改委官方站4月8日发布的《2019年新型城镇化建设重点任务》提出：“城区常住人口100万—300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制；城区常住人口300万—500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制。”“允许租赁房屋的常住人口在城市公共户口落户。”

苏州属于需要全面放开放宽落户条件的城市。

但除了吴中经济开发区前不久发布了吸引人才的优惠政策文件外，苏州市并没有像其他城市如武汉、西安、天津那样采取抢人的行动。乃至，苏州市落户还比较的严格。如果苏州市落实国家发改委要求，全面放开放宽落户条件，当地的房地产市场就会有新一轮的大躁动。

虽然国家发改委发展战略和规划司司长陈亚军说，“放宽落户不等于放松对房地产的调控”，不管户籍制度怎样改，“房子是用来住的，不是用来炒的”这个定位是必须坚持、不能动摇的；但是，新的人口落户后，完全符合买房资格，你总不能出个文件，不让他们现在买，12个月以后再买？

看来，当务之急，还是要多卖地，而且政府要舍得，控制溢价率。

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