美国经济复苏带动美国房地产复苏美食

美国经济复苏 带动美国房地产复苏

近1、2年中国人到美国兴起了移民热潮、*热潮，包括子女教育，中国的家庭希望子女可以上美国较好的家庭，由于关系到取得美国绿卡。例如哈佛每年录取2000多个本科生，大陆学生二到四名，美国绿卡的华裔有150到200个，有没有绿卡的差别是50倍到100倍。

美国热门和关注的城市是旧金山、纽约、西雅图、波士顿等等，美国市场政策风险低，*预期*相对可以预期。

中国房企赴美开发*的挑战

近两年越来越多的中国企业从早期的*到地产开发，地产开发跟稳定物业*是完全不同的概念，复杂性要大得多。我相信在座的各位也会打一个疑问，我是不是应该赶出海的大潮，去美国*，以什么样的方式*，稳定物业*还是地产开发，还是抱团出海，还是通过基金的形式分得一杯羹。现在美国地产*和开发的主要模式是资产配置国际化和企业的需求，在此过程中，有的企业做得比较好，有成功的经验。我们接触了几十个已经走出去，做了第1波*的企业，由于他们按照中国思惟来做，对海外的法律法规了解不透，依照中国*的经验，所以遇到水土不服，所以交了学费。国内成功经验、过去积累的理念和惯性思维跟美国的大环境差异很大。或者是先将土地拿下来再说，后面的土地和程序可以通过关系来解决，往往是事与愿违。南京一家公司将地拿了，我们进行了年化率的预测，怎么做也不会超过10%，笑着告诉他们，顶多就是一个 农民工 。

绿地拿了一块地后，北京另外一家企业很快*拿了另外一块地。我们给他们的建议，做市场调查，后来发现他们土地大批文有了，但是小批文没有拿到，他们认为5个月可以拿到，我们说至少明年可以批下来，结果他们*的2亿美元就趴在那里不动，*的年化率就大大的下落。

走出去的企业，缺少美国式的管理模式和经验，因此要跟当地的地产进行有效的合作。主要的模式还是派国内的元老出去，他们缺乏美国的知识和背景，因此和各方的协调和沟通能力就差一些。谈判的应变性和主动性就差一些，北京的企业买地的价格如果合理进行的话，至少可以下落20%到30%，因此年化率未超过10%。现在中国70%到80%的房地产企业到美国进行开发，都是派自己的团队为主，因此出现了很多的问题。

到美国无论是*还是开发，美国的法律法规是非常复杂，中国的企业舍不得花钱请律师，想节省费用，结果做得不到位，或者是法律法规方面出现了问题，交了额外的学费，乃至有的项目要停工遭受处罚。

美国当地的法律，无论是州政府、市政府、联邦政府的法律都是有差别的，包括税务和劳工环保都是有所区别的。沃尔玛拿了一块地，空置了很久。沃尔玛来的时候，市政府说，什么都包了。但是疏忽了一点，未跟当地的居民打好招呼，做好公关。当地居民表决是不是要盖沃尔玛，结果居民未通过，所以沃尔玛的这个土地就空置在那里。

不管国内国外房地产的开发，核心点和盈利点就是如何利用金融杠杆，从而获得相对低成本的融资。美国金融地产开发的渠道是很广泛，但对大陆开发商而言选择很少。*主要的大陆开发商在国内这几年发展得非常好，但到美国没有信誉记录，很难获得美国金融机构的贷款，很难取得公道低成本的贷款。

与当地开发商结合实现低成本融资

国内的企业是自己走出去，自己组建团队，自己建立项目开发，很多的企业跟当地的企业进行洽谈，由于理念不同，大多都是不欢而散。美国有一个金银岛项目，国开行和中铁建谈了五年，美国方面说花了6、七百万前期的谈判费用，*终在去年下半年宣布失败。万科团体在美国旧金山*的项目是7亿美元，但是拿不到好的融资成本，因此跟铁狮门合作，他们*70%，铁狮门拿到了贷款，大概是7%左右，铁狮门未做信用淡薄，因此从利润的角度来就会更好。

上个星期，万达宣布，将在芝加哥*9亿美元的酒店公寓，这是一个综合项目，而且是独有来做。去年见了万达美国总裁，他们准备在纽约建坐标性的酒店公寓，我笑了笑，在纽约以这样的思惟和方法，一年内不可能找到成功的地块，到现在没有任何的消息，纽约比较独特，犹太人控制的。

绿地是一个案例，绿地团体前两个星期在国内排名是268位，但是在美国没有信用，我们跟他们合作，洛杉矶是10亿美元，第1个项目夹层融资已经到位了，利用夹层融资将当地银行的本钱下降到较低，总的融资是5亿美元。绿地的项目已经开工了，今年1月30日付款交了地块费用，半年就动工了。中国一家企业2000提出了120万元的赔偿要求万美元买了土地，折腾了两年还未开工，在此过程中，交了很多学费。

美国地产较好的抄底机会和*时机已经过去了，美国地产开发风险相对低，*更可观。美国地差价格去年才上涨，房价还未大幅度的上涨。绿地购买土地后，周边的土地已上涨15%到20%。

位置和地点，如果卖给华人的话，洛杉矶是很好的选择地方。绿地第1个项目是2亿美元，后面在纽约有50亿美元，请了美国较好的设计师，全球*有经验的项目管理，一部分是铁狮门，还找了*贵的律师，达到一小时1000美元的咨询费。第1个2亿美元的项目本钱高一些，*低一些，他们主要是学经验。确保第1个项目保质保量定期完工。

绿地第1个项目的公寓是300套，目前预售超半，预售押金不准动，都要打到美国洛杉矶的帐户上。

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