长江证券施工与新开工背离之谜的

长江证券：施工与新开工背离之谜 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

报告要点2018年，新开工增速持续、大幅抬升，而施工增速总体平稳，二者背离。市场以“高周转”解释，却忽略更深层次逻辑。本篇万字长文，探析“背离”之谜。

2018年，施工面积与新开工面积增速明显“背离”，对地产研判形成持续干扰传统“新开工-施工-竣工”链条下，新开工同步或略领先于施工发生变化，是预判地产投资的重要跟踪指标。施工面积直接带动建安费用（占地产投资6成以上），在较大程度上决定地产投资走向。传统“新开工-施工-竣工”链条下，新开工同步或略领先于施工面积增速变化，是预判地产投资走势的重要跟踪指标。

2018年，新开工增速持续、大幅抬升，而施工总体平稳，形成“背离”。2018年，新开工面积持续、大幅改善，全年增长17.2%、较2017年抬升10.2个百分点；而施工面积增速上半年持续回落、下半年才略修复至5.2%，仅较2017年抬升2.2个百分点。新开工与施工的背离，对2019年地产投资研判形成干扰。

继续压缩浮筏养殖规模 “背离”背后，地产下行、资金承压下，低线城市中小房企正加速停工、退出2018年，房屋净停工面积大幅增加，是施工增长缓慢的重要拖累因素。除新开工外，施工面积还受净停工影响。2018年，房地产净停工面积预计6.7亿平方米，拖累施工增速2.2个百分点，是导致施工与新开工背离的重要因素。回顾历史，2015年以来新开工对施工拉动即明显减弱，与净停工增加存在一定关系。

大规模停工背后，地产下行、资金承压下的低线中小房企加速退出。回顾历史，大规模净停工往往出现在地产下行、资金来源明显承压阶段。这些年份，三线及以下城市中小房企资金压力较大，通过并购重组或业务转型等方式加速退出，停工、缓建的房地产项目也随之增加。这些时期，房地产行业集中度加速提升。

2019资金仍将承压、施工难言改善，关注一二线规模房企集中度加速提升逻辑2019年，房地产资金来源仍将承压，或将制约施工改善。2019年，房地产资金来源仍将承压：一方面，对资金违规流入房地产监管仍严，仅12月银监系统即开出罚单16张；另一方面，伴随销售趋弱，回款或较难起到支持。2018年以来，资金承压已经导致净停工面积大幅增加，对施工的影响或也将逐步显现。

热点一、二线城市地产政策“因城施策”微调下，关注部分优质规模房企集中度加速提升的逻辑。2018年底起，部分热点一、二线地产政策“因城施策”进行微调，地产销售或得到一定提振。部分大型优质房企，在热点一、二线城市拿地和销售较多，且近期融资环境出现结构性改善，行业集中度或进一步抬升。