楼面地价创历史较高值国土部严防地皇.鼓励

楼面地价创历史较高值 国土部严防地皇

“地皇”常被视为土地市场热度的重要信号，并被认为是房价推手之一，一直被广泛关注。

1月15日，中国土地勘测计划院地价所所长赵松在国土部中国土地勘测计划院举行的“2012年全年及第4季度全国主要城市地价监测成果发布会”上表示，2012年以来市场反映强烈的所谓“地皇”地块，仅有两宗，其余均不符合标准。

黄金湾*团体董事长申威告诉，实际上，官方并没有任何文件明确过“地皇”的定义，更多情况下，“地皇”只是对土地市场的一个形象化的称呼，用以表现地价较高。

不过，在上述发布会上，国土部头次明确了“地皇”标准，即“销售单价超出2007年以来所在城市的历史较高值。”

楼面地价创2007年以来新高

再加上国内钢铁价格跌幅扩大“之所以以2007年为节点”，申威介绍，2007年开始实施的《物权法》头次将“招拍挂”出让方式由国家政策上升到法律规定，并进一步扩大了公开出让土地的范围，自此，协议出让的土地供应方式逐渐收窄、招拍挂成为土地供应方式的主流。

“价高者得是招拍挂制度下的主要目标，而‘地皇’地块也就随之衍生”，申威介绍，“地皇”的定义更多的是一种民间称呼，官方并无明确定义。

北京中原地产市场总监张大伟介绍，，市场对于“地皇”的解读主要基于三个方面，一个是楼面地价或者总价创区域新高；一个是溢价率超过100%或是“面粉贵过面包”，出现楼面地价超过区域物业在售价格等。

鉴于此标准，张大伟表述，2012年包括北京、上海、广州、南京、苏州、成都等多个地块“被地皇”，并成为影响市场预期的一个重要缘由。

但是据国土部统计，销售单价超越了2007年以来所在城市较高值的地块只有两宗，中国土地勘测规划院的一名人士就透露，被认定为“地皇”的两宗地，1是北京万柳地块；二是恒 大地产以楼面地价32967.6元/平方米成功取得广州珠江新城地块。

不过，张大伟认为，以单价创历史新高定义地皇似乎并不科学，以万柳地块为例，“区域优势明显，虽然楼面价都在3万以上，但区域物业售价都在6万以上，相比2010年出现的地皇潮，动辄楼面价格超过在售物业价格，该地块的实际价格和溢价率并不高。”

另外，同兴盛业董事总经理唐耀认为，北京三环内地块越来越少，从土地的少有性和价值来讲，价格创历史新高是必然，也是符合市场规律的。不过，张大伟亦认为，明确“地皇”定义对于稳定市场预期意义重大，毕竟地皇是土地市场的反映，也会影响周围区域市场和购房者的预期。

严防“地皇”

虽然“地皇”的数量并不多，不过，张大伟认为，去年尤其是3季度以后，高单价、高总价、高溢价率的地块次第出现的频率并不少。

一方面是由于销售回暖，开发商资金链减缓并看好后期市场；另一方面，上半年部分地方政府的供地数量较少，也开始在下半年供一些位置比较好的优质地块，从而抬高了地价。

但总的来说，赵松表示，2012年，全年异常交易地块数量及溢价水平处于调控以来的低值，不过，赵松亦称，预计地价将在2013年小幅温和上涨。

对此，国土部部长徐绍史在全国国土资源工作会议上部署2013年的工作时要求，普通商品住房用地供应要确保不低于过去5年年均实际供应，坚决避免小户型等普通商品住宅供应不足，地价、房价“滚雪球”式互助上涨等。

国土部土地利用司司长廖永林此前也要求各地防止土地市场的异常波动，保持地价信号平稳，减少对市场的误导和干扰，对于有可能创新高的地块，需立即制定对策，采取措施，稳供抑价。

调查发现，北京自“竞地块，配建保障房”防“地皇”后，或有更多的招标的方式出让，以限制地价飙高。

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