利益驱动退房难兑现.源泉

高度聚集了服务业顾云昌 中国房地产研究协会副会长 2010年，国资委曾发出禁令，要求78家央企退出房地产行业。由于没有制定严格的时间表，截至2012年年底，除21家被允许继续从事房地产业务的央企外，只有不到20家通过剥离或者转让方式，完成了从房地产市场的退出。 接受中国经济时报采访的专家表示，巨大的利润吸引力使央企退出地产业进展缓慢。与此同时，从长期看，央企退出房地产行业并非能一劳永逸地解决房地产市场诸多问题，需要从长期、全局进行考虑，对整个房地产行业进行制度改革。 利益驱动“退房”进展缓慢 对于央企退出房地产市场进展的缓慢现状，中国房地产研究会副会长顾云昌在接受本报采访时分析认为，首先，目前我国房地产市场的收益较高，企业难以舍弃这部分业务；其次，房地产开发企业的退出并不是简单的事情，涉及很多问题，如企业早期取得的土地、企业的债权、债务问题以及为防止国有资产流失所要面对的复杂法律程序等等，均制约了央企的退出进程；第三，由于地产业利润巨大，政府对央企退出的工作决心也不是很大，未认真督查。 中国人民大学经济学院副院长刘元春告诉本报，国资委当时下令非主营房地产业务的央企退出该行业，更多是由于国资委迫于社会舆论压力的一种表态。从实际来看，这一禁令很难达到其预期效果。“因为我们之前将国企定义成一般性企业，而不是国家战略性企业，一般性企业自然是以追求利益的最大化为目标。”刘云春说。 顾云昌也表示，当时，国资委出台这样一个行政命令，更多是因为国企和央企利用其资金优势，高溢价拿地造成当时地价、房价上涨过快，社会舆论压力大，国资委为平息社会不满情绪而下达了这条退出令。在未来一段时间内，政府还是会让这些央企在房地产行业中参与市场的自由竞争，通过市场手段让部分不适合从事房地产的央企逐步退出房地产行业。 央企退出并非一劳永逸 坊间认为，房地产市场中的央企凭借其自身的资金和垄断优势挤压了民营企业的生存空间，给市场带来了不利影响。 顾云昌说，房地产是一个资金密集型行业，等金融机构更愿意把资金贷给央企这样保障性更强的企业，而不是民营企业。而且，央企还可以将其主营业务的部分资金输向房地产。所以，国企、央企在房地产市场中的最大优势就是资金充裕。 刘元春表示，一些国企、央企因为资金流的充裕，进入了其非主营的行业中，特别是利润率较高的房地产行业。国企由于其资金充裕，频繁在市场上“抢地”，使得土地市场竞争日趋激烈，这也进一步导致了房价的快速上涨。 但顾云昌认为，房地产行业是一个竞争较为充分的行业，房地产市场最重要的资源“土地”都集中在政府手中，所以，各个地产企业并不能获得垄断性的优势。普通民众只关心房子的性价比，并不关心地产开发商是民营还是国企。因此不能认为国企、央企退出了房地产市场，整个市场就会健康发展。 “央企退出房地产市场对于整个市场的治理能否起到明显效果，不是一个根源性的问题。”刘元春说，治理房地产市场其中一个重点应该是国有企业运用其具有的垄断优势，从国家战略进行定位，而不是仅以简单的盈利导向定位。“只有这样，央企才能在整个房地产市场的调控稳定方面发挥很好的作用。”他说。 未来需从全局进行改革 对于未来房地产市场的调控政策，刘元春认为要做到两点：第一，对于国企的管理体系，特别是对于国企的定位要做出根本性改变，进一步明确国企的战略性定位。第二，土地市场需要做出改革，土地收储方式以及土地的拍卖方式需要做出政策性改变。 刘元春表示，从这两年的调控来看，居民对于房地产的刚需强大，政府不能仅靠将房地产市场的供给和需求都进行打压的方法来调控市场，而是应该从政策层面进行调控。在短期内增加土地的供给量，增加供给是平抑房价的关键。从中长期看，政府对于整个房地产市场的制度建设非常重要，税收的改革、土地市场的规范以及对于土地财政方面的一系列改革都十分重要。 顾云昌认为，对于房地产行业健康发展，长远来看还需要中央政府进行政策的顶层设计。“目前，我们的房地产调控更多是‘有什么问题出台什么政策’。政府应该从整体上来判断行业发展的目标，制定出长期稳定的政策。”顾云昌说。