高华证券新增贷款调整量下滑违约屋销售上升计划

高华证券：新增贷款调整量下滑 违约屋销售上升 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

新增贷款调整量下滑，违约屋销售上升未来12个月，违约屋在房屋销售中所占的份额可能会越来越大，而且已经出现了上升的迹象。3月份的止赎申报数量大幅增加；其中涉及到违约屋的销售也在持续上升。鉴于违约屋一般会折价出售，违约屋销售占比的上升可能会再次开始拖累房价。

违约屋供应增加在一定程度上可能受到了政策的影响；进入联邦按揭调整计划的借款人的数量有所下滑，而被取消调整的借款人的数量在上升。而且，本月实施的“止赎替代”政策可能会增加非止赎违约屋的销售数量，而奥巴马政府近期公布的其它缓解止赎的举措要等到今年秋季才会实施。

违约屋销售拖累了房价；违约屋的平均价格通常比非违约屋的价格至少低20%，而且在违约屋销售较为集中的地区售价更低。这一效应在一些房价指标上表现得较为明显。以LoanPerformance编制的房价指标为例，该指标既有包括违约屋销售的指数也有剔除违约屋销售的指数。尽管过去12个月中，两项指标均大幅上升，但月度总体指数再次滞后于不含违约屋销售的指数。未来几个月，这可能会成为一个更加重要的变量，因为违约屋销售的占比可能会上升。

取消调整按揭的借款人数量上升...财政部住房可偿付调整计划(HAMP)中取消调整按揭的借款人数量于3月份首次超过了试点开展调整计划和正式开展调整计划的数量，如下表所述。试调整数量在2009年底达到峰值，其部分原因可能是早期违约率开始下滑，但也可能意味着很大一部分潜在符合资质的借款人要么获得了、要么丧失了参与HAMP计划的资格。（需要指出的是，尽管财政部计划在过去几个月受理的调整数量大幅减少，但放贷人似乎已经增加了非HAMP调整活动。）…止赎申报数量大幅增加...RealtyTrac在过去两年公布的数据表明了止赎程序启动（在下图中以发布的违约通知，或未决诉讼的数量来表示）、止赎销售通知（在下图中以发布的受托人通知和止赎销售通知的总和来表示）和实际被收回的房产（在下图中以申报的实际回收房产(REO)来表示）的发展趋势。尽管放贷方和服务机构可能会在回收房产后并不将一些REO释放到市场中，但一般来说转为REO的房地产将最终变为违约屋库存。如果违约屋销售通知继续上升，REO的上升可能也为时不远。

近日全球上市销售的官方版《乔布斯传》(Steve Jobs)披露了乔布斯的构想。据预计 …同时违约屋销售的占比看来正在上升。美国房地产经纪人协会和《抵押金融内情》/Campbell调查数据显示，自2009年秋季出现短期底部以来，违约屋销售（包括止赎销售和赔本销售）一直处于上升趋势。HAMP计划影响消退也许是一个原因——随着违约屋销售下滑，已启动调整的数量见顶，并导致房地产进入市场的时间从2009年年中延迟至2009年年底。

第二个原因可能是止赎程序持续时间已不再延长；在美国很多州，正常情况下，止赎程序从开始到结束可能延续一年多的时间，但积压的止赎房产占用了政府资源，一些情况下持续的时间更是长达2年以上。虽然一大部分按揭已经过期，但过期贷款的占比在过去几个季度实际上已下降（例如，过期期限低于90天的按揭占比在2009年一季度见顶，达5.6%，2009年四季度达4.8%）。如上所述，虽然止赎出售通知上升，但当前止赎程序启动申报数量低于2009年大多数时间的水平。

因而完成止赎程序的数量可能会开始追赶止赎程序启动的数量，或至少不会进一步拉大二者之间的差距。

近期政策将产生两个相反的结果...针对已经违约的借款人或面临违约风险的借款人，美国政府已经宣布了几项新举措。屋主可承受止赎备选计划(HAFA)向贷款服务提供方、借款人和第二顺位留置权人(secondlienholders)提供金融支持，允许赔本出售或提交止赎替代契约(deed-in-lieuofforeclosure)，以避免符合HAMP计划的贷款被取消赎回权。该计划针对无法满足贷款修改计划的条件的借款人，或在贷款修改计划下无法偿还贷款的借款人。房利美也宣布，如果借款人在违约后没有选择取消抵押品赎回权，而是进行赔本销售等替代方案，那么它将在短期内取消该借款人申请按揭的资格。虽然这些计划可能降低止赎数量，但它们可能增加其它形式的违约屋销售。

第二套举措旨在保留借款人的住房，因而减少了违约屋供应数量、止赎数量。这包括了针对近期失业人员的临时按揭偿还减免举措，要求贷款服务提供方考虑贷款本金减记，联邦政府分担第一顺位和第二顺位留置权人的本金减记损失，以及针对房价低于贷款余额的贷款的联邦房屋管理局(FHA)再融资计划。