幸福快乐实行商品房预售资金监管资金将面临釜底抽薪依依不舍

如果说房产税从抑制需求上给投机活动致命一击，有可能通过改变需求来影响房价的话，那么从商品房预售资金监管上入手，无疑将会影响房地产开发企业资金链，从而对房地产市场造成直接影响。有专家认为，这一举措甚至比房产税的影响更为深远、更有效果。

记者庞东梅就在市场热议房产税试点是否进入“月倒计时”，人们期待这一“雷声越来越大”的财税措施发挥平抑房价作用的背景下，传出北京加强房屋预售资金监管的消息。房市宏观调控涉及房屋预售的敏感领域，顿时“一石激起千层浪”。

10月25日下午，北京住建委公布《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》。办法明确规定，商品房预售资金应当全部存入商品房预售资金监管专用账户，保证预售资金优先用于工程建设，严禁房地产开发企业直接收存商品房预售资金。

如果说房产税从抑制需求上给投机活动致命一击，有可能通过改变需求来影响房价的话，那么从商品房预售资金监管上入手，无疑将会影响房地产开发企业资金链，从而对房地产市场造成直接影响。有专家认为，这一举措甚至比房产税的影响更为深远、更有效果。

日前备受关注的房产税试点倒计时开始“以月为单位”的讨论，令市场颇为紧张，但是对于房地产开发企业来讲，这一“财税杠杆”主要针对的是需求方，对自身企业的经营并不会带来直接的影响，但是由此可能带来房市的波动，包括房屋成交量的波动以及房价的升降等，给企业带来的影响不容忽视。这也是房地产开发企业高度关注房产税的一个重要因素。

某中介公司认为，预售资金监管将非常直接而沉重打击开发商，这也可以说是从4月份调控以来对开发商影响最直接的一个政策。

“雪上加霜”，无疑是房地产开发商对商品房预售资金监管的普遍反应。在诸多房地产宏观调控举措重压下，从房地产开发企业的“钱袋子”入手进行预售资金监管，让骆驼背上再添一根“稻草”。

国家统计局公布的数据显示，前三季度房地产开发企业本年资金来源50504亿元，其中定金及预收款12185亿元。可见，定金和预收款占房地产开发企业本年资金的五分之一以上，房地产开发企业预售资金成为其资金来源的一大主力。在房地产开发企业获得银行贷款环境日益严格的背景下，预售资金的“专款专用”，无疑将会对房地产开发企业投资带来重要影响。

房屋预售制，与我国房地产市场的发展密切相关，这一制度在推动我国房地产市场的发展中扮演了重要的角色。然而，不断冲高的房价，以及购房者与房地产开发企业存在的消息不对称、不透明等弊病，使得人们不断质疑这一制度。

保证预售资金优先用于工程建设，对于购房者来说是一大利好。同时，也有利于打击“囤地”、“囤房”等行为。因为房地产开发商要想早日拿到资金，保证企业的良好运转，就必须加快项目的建设和销售，才能迅速回笼资金。“捂盘惜售”的行为，将成为房地产开发企业获取预售款的一大障碍。业内人士预计，这一措施的实施将会“挤出”大量房源，促进房屋供应量的增加，对稳定和平抑房价产生较大的作用。

专用账户的监管方式，确保了这一政策的执行。北京房地产协会副秘书长陈志表示：“没有确定监管银行或设立专用账户的，市住建委不发放预售许可证。”与行政许可挂钩，无疑给房地产开发企业头上套上了“紧箍咒”。实际上，对商品房预售资金加强监管，在我国的一些城市已经实施。

虽然所有预售资金都将进入监管账户，但监管只涉及建设成本部分，而超出建设成本的金额虽然也进入监管账户，开发商却随时可以提取。因此，专家也表示，这对于资金充裕的房地产开发企业影响可能弱化。业内人士表示，这一举措对中小房地产开发企业带来影响会更为重大。

资金和土地是影响房市健康运行的重要砝码。此次从资金源头上然后又要直接改造成喷气式飞机。你已经飞在空中规范了房地产开发企业的行为，防止房地产开发企业把商品房预售资金“挪作他用”，实际上勒紧了一些房地产开发企业的“裤腰带”。然而，这一举措对于土地市场的影响却并不太大，企业获得土地的融资渠道较多，但是房地产开发企业整体资金链的紧张，无疑将会反映到土地市场。

与此同时，土地市场上，土地违法“问责”的风声越来越紧。近日，国土资源部部长徐绍史表示，土地违法问责目前正在进行数据审核确认工作，国土资源部不会爽约，年内将严格问责。他透露，国土资源部已经对77个重点城市的土地进行了全链条督察。

这番表态，给一些房地产开发企业再次敲响警钟，通过“囤地”获取更大的利润风险已“不可同日而语”。

资金和土地市场的“严厉”之风，给房市调控增加了更有分量的“砝码”。按照当前我国房地产宏观调控的方向，房市宏观调控的步伐逐步走向深入。

从房产税试点的讨论，到“限购令”的“遍地开花”；从预售资金的监管，到土地违法的“问责”，人们期待“多管齐下”的房地产宏观调控政策应避免“头疼医头、脚痛医脚”，重在执行，共同协力促进房地产市场的健康运行。