高华证券联邦政府支持的贷款机构转而成为止物业

高华证券：联邦政府支持的贷款机构转而成为止赎房净出售方 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

斜土路、打浦路、鲁班路3条马路之间5600平方米的区域 一季度严重违约贷款多数为房利美、房地美和联邦住房管理局(FHA)持有或担保的抵押贷款。这些联邦机构看起来也有可能超过私营部门成为拥有REO（银行回收屋）最多的部门。

虽然这些机构可令此类房产不流入市场以减少违约房产对房价的负面影响，但事实似乎并非如此。已经公布了新政策来吸引购房者（而不是租房者），一季度政府支持企业(GSE)和FHA自2009年以来首次成为市场上止赎房的净供应者。

此外，如果过去两个季度REO销售暂时放缓之势终止，那么未来一年这些联邦机构对止赎房销售的贡献似乎可能较前四个季度增加约30%。

截至一季度，严重违约的联邦政府担保贷款数量超过了银行和私营部门持有证券的数量，目前在严重违约抵押贷款（严重违约抵押贷款包括进入止赎流程的贷款及违约超过90天但还未计作止赎的贷款）中占多数。这一转变的原因在于房利美、房地美和FHA的严重违约贷款水平居高不下，与此形成对比的是私营部门和银行持有贷款的严重违约额已于2009年达到峰值，其后大幅回落。下图所示为联邦政府机构担保的严重违约贷款的数量与整体抵押贷款市场的比较；右轴表示的是严重违约贷款占贷款总额的比重。

联邦政府担保的抵押贷款在严重违约贷款中占多数联邦政府在REO房屋中的占比也有所上升。RealtyTrac预计，一季度贷款方持有的REO房屋总数为872,000。其中，我们从月报或季报了解，房利美、房地美和FHA账面持有的上述类型房屋约为300,000套，而且这一数字不断增长，并超过了过去一年的REO房屋总和。未来几个季度，联邦政府支持机构在REO房屋中的占比可能进一步上升。下表显示了GSE和FHA持有的REO房屋增长情况，这一趋势本应有望超过私营领域，但于四季度出现下滑，原因很有可能是止赎过程存在法律不确定性（下表基于联邦机构的登记数据，并假设这些数据与RealtyTrac公布的REO总数之差与私营部门证券或银行投资组合有关）。

联邦政府支持的贷款人持有的止赎屋持续上升随着GSE和FHA在严重违约贷款中的占比不断上升（并最终导致其持有的违约屋占比上升），政府如何处理这些机构的业务可能成为影响房价的重要因素，因为这些机构在理论上是可被用于阻止供应流入市场，从而支撑房价。如下表所示，违约屋销售似乎对房价产生了影响，过去几个月里，CoreLogic不含违约销售的房价指数稳步上升，而纳入违约销售的指数则表现疲软。

违约屋对房价产生影响然而，没有很多迹象表明联邦支持机构试图控制房地产市场上的供应。FHA可能受到成本的限制，因为在去年对其资本水平下滑至最低要求以下的担忧之后，FHA一直致力于提高资本水平。而财政部临时为GSE提供无限期的财政支持，因此GSE不受同样的制约。（尽管政府可能更愿意避免在GSE方面进一步亏损）。尽管拥有财政支持，但GSE没有做出任何明显的举措控制市场供应。

如果GSE确实希望降低供应以帮助稳定房价，那么最显而易见的政策是继续进行贷款调整，但房利美和房地美这方面的活动已于2010年二季度触顶，截至今年一季度时仅为峰值水平的一半左右。最近提出的另一种可能性在于GSE可以仅出租所持地产，从而避免大量供应流入市场。这从财务角度来看是合理的，因为困厄房产的回收率较低、租金上涨而且GSE的其余业务将受益于房价企稳。

然而，GSE的目的似乎相反。例如，房利美明确将投资者（和最终租户）排除在最近公布的激励措施（对完成购买REO地产的中介提供手续费补助和1,200美元奖励）以外。

反而，今年一季度是2009以来首个季度GSE和FHA均为止赎房的净供应者。随着止赎活动重新开始（曾因为止赎文件方面的法律不确定性而暂停），GSE预计其今年止赎房库存将增加。GSE和FHA共有180万笔严重违约贷款。直到四季度收购REO地产因法律不确定性而下降之前，过去四个季度严重违约贷款数量与下一季度REO地产收购量之间大约呈10:1的关系。假设当法律问题解决后二者之间回到与从前较为接近的关系，这意味着联邦机构每季度应会接管高达18万处地产，或来年共接管70万处。如果GSE和FHA依然处于净供应状态，那么则意味着其每年出售的止赎房将增加30万左右，或止赎房的总销量（所有来源）较过去四个季度增加30%左右。