高华证券美国金融市场日评针对近期住房市场的

高华证券：美国金融市场日评 针对近期住房市场疲软的问答-110322 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

针对近期住房市场疲软的问答今天的日评将通过问答的形式探讨近期新屋开工数、销售和房价显现的疲软之势。住房市场活动指标普遍低于预期，但多数疲软可能是特殊因素所致——如建筑规范的变更、冬天天气恶劣以及加州购房减税政策到期。此外，房价也在下跌。

我们对2011年凯斯-席勒指数(Case-Shiller)变动的预测为-5%，低于市场预期。

房价下跌可能在一定程度上影响经济增长，住房市场的状况仍为我们预测面临的主要下行风险之一（广义而言）。不过，由于住房市场活动已经接近极低水平，且住房市场如今对金融领域和个人消费支出的影响较之几年前也已显著减弱，住房市场对宏观经济前景而言也不是那么至关重要了。

开工到竣工之间 问：近期住房市场的数据非常糟糕。你对这些数据的担忧有多强烈？答：不是太担忧。毫无疑问，2月份的各项数据都低于预期。当月新屋开工数环比下降22%，实际数量（当月仅为不足170套，相当于每年2,000套！）仅略高于2009年4月达到的50年低点。建筑许可降幅超过8%，1月份则下降了10%。成屋销售下降了近10%，几乎恰好达到年经济衰退时期的平均速度。鉴于以上数据，每月的住房建筑商调查结果仍然毫无生气就一点都不意外了。按揭申请也仍保持在较低水平。

建筑许可和房屋开工数疲软似乎在一定程度上是由于加利福尼亚、纽约和宾夕法尼亚各州于2011年1月开始生效的建筑新规范。这些新规范的生效或许可以用来解释12月份建筑许可季调后15%的增速以及1月份房屋开工数18%的增速，而最新数据则体现了这两大增速的消退。因此，虽然住房市场活动似乎仍在“谷底”徘徊，但我们并不认为近期数据标志着住房市场活动的实质性恶化。

就2月份成屋销售疲软而言，这些数据以交易完成为准，因此计入的可能是12月份或者1月份签订的合约。但这两个月的天气较季节常规水平而言都特别寒冷并伴有暴风雪，这样的恶劣天气有可能妨碍了人们看房和买房的计划。本周三将发布2月份新屋销售量，这一数据计入的是已签订合约，因此或许能够提供更为乐观的数据（我们的预测为+5%，高于市场预测）。

问：房屋开工数是多少的时候我们可认为其最终恢复至正常水平？答：大约是每年万套的水平。这一房屋建设速度取决于两大成分因素：组建家庭的增速和和房屋拆除/替代的增速。

就组建家庭而言，运用时间趋势和周期性变量（失业率的变动）进行计算的简单等式表明，新组建家庭的潜在增速大约为每年0.7%-0.8%（或每年万户）；由于人口结构原因，这一增速近年已逐渐下滑。家庭的组建通常在就业市场好转（例如，这个时候年轻人更有可能离开父母独自生活）的时候更为活跃；我们对就业市场好转的预测意味着就业市场的好转将导致新组建家庭在未来几年内每年额外增加近0.2%（即每年20万户左右）。两大因素共同作用的结果就是短期内每年增加万户，但这一增速在年后可能因就业市场好转放缓而有所下滑。除此之外，我们预计每年还将拆除万套房屋，这是基于以往的房屋建设速度与住房存量净增速之差计算出来的。两项数据加总得出的结果是未来数年每年需要万套房屋（其中大部分需求将通过现有的空置房屋来满足），之后中长期内每年需要万套。

问：住房建设速度需多久才能达到这一“稳定状态”？答：可能需要三年左右的时间。自住房空置率仍接近历史最高水平。尽管出租房空置率上季度大幅下滑，但与历史水平相比仍较高。下表为不同建设速度和家庭组建速度情景下，整体住房空置率达到长期平均值所花费的时间。不同的建设活动速度和需求增长速度假设得出的答案可能有很大的不同。然而根据我们的基本预测（其中包括新屋开工数将随空置率回归正常水平而逐步反弹），这一过程可能需三年左右的时间。我们的基本预测假设的“正常”空置率为2005年空置率飙升（标志着住房市场开始降温）前20年的平均值。